@LvdK Welkom op Eigen Huis Community en dankjewel voor je bijdrage. Wellicht dat andere leden hun ervaringen in een reactie op je bericht kunnen delen. Groet, Stephanie

Interessant onderwerp, zeker voor de ouderen onder ons (ik hoor daar ook bij). Ik weet niet of ik de essentie van de gemaakte opmerkingen goed begrepen heb en Ik ben er echter niet zo zeker van of we daar nu een “product” voor moeten maken of anderszins iets voor moeten gaan regelen.

De overwaarde van woningen is tevens een aanzienlijk deel van de “Bubble” in de huizenmarkt. Het lijkt me niet verstandig om dit stootkussen zo maar te verzilveren.

Anderzijds biedt een potentiële overwaarde erfgenamen meer flexibiliteit bij een eventuele boedelverdeling zonder daarbij extra kosten te hoeven maken.

@LvdK Ik mis eigenlijk een concreet voorstel in je betoog. Wat wil je precies bereiken ?

Je kan ook je huis verkopen en terug huren. Dan hoef je niet te verhuizen. Er zijn meerdere bedrijven in Nederland die dit soort constructies aanbieden.

reactie op jvdleeuw, de volgende punten zijn nodig:

1. de overheid moet de overwaarde mee rekenen bij de inkomsten, waarbij je nu tot 100% van de inkomsten aflossingsvrije hypotheek kan krijgen, bij ouderen zijn de inkomsten nu meestal laag, maar de overwaarde juist hoog, maar daar heb je nu voor het kunnen  krijgen van een hypotheek niets aan 
2. nadat de overheid deze stap heeft genomen ligt de weg vrij voor de hypotheek verstrekkers om de giga markt van de huis-met-overwaarde bezitters een hypotheek in overeenkomst met hun financiele totale waarde aan te kunnen bieden
3. ik ben op zoek naar community members die betere ingangen tot de overheid hebben dan ik

reactie op pc

de verkoop-en-huur-terug formule is bekend, maar uit eigen ervaring weet ik dat de verkoop prijs die je nu krijgt 20-30% onder de marktwaarde ligt en verder dat experts deze formule niet adviseren

@LvdK ik zou even je privacy gevoelige gegevens (adres/tel) weghalen van een openbare community, overigens had ik dat verzoek ook verwacht van de moderator. Kans op misbruik.

Emiel bedankt voor de tip, kan helaas zelf niet meer iets veranderen aan mijn bericht, kan de moderator dit svp doen? Alvast bedankt

Kapitaal (overwaarde) en inkomsten zijn 2 verschillende dingen die los van elkaar staan. Als je het maximale hypotheek bedrag wil opkrikken zal daarmee ook de rentelast hoger worden. Die rentelast kan alleen gedragen worden vanuit inkomsten, en niet vanuit “overwaarde-stenen”.

Wat is nu precies je doel ?  Alleen maar geld uit je huis halen. ?

reactie op jvdleeuw

hieronder nogmaals de 8e en 9e allinea uit mijn openings betoog

- als een niet-oud persoon een hypotheek afsluit is dat om de koop prijs van de woning      (gedeeltelijk) te betalen, voor een oudere is dat niet zo, zij willen bijvoorbeeld van die overwaarde € 400.000,00 16 jaar lang elk jaar € 25.000,00, waardoor het risico nog verder wordt verminderd, mocht er onverhoopt een betalingsprobleem komen, kan er direct tussentijds worden ingegrepen

- ouderen hebben vaak een aflossingsvrije hypotheek tot het overlijden van de langstlevende,   waarna onder de huidige omstandigheden de erfgenamen het huis verkopen, de hypotheek moeten aflossen en de overwaarde verdelen onder elkaar, terwijl de meeste kinderen/erfgenamen het hun ouders van harte gunnen om van die overwaarde zelf te genieten

kan dit nog met een voorbeeld duidelijker maken:

- iemand van 78 jaar heeft een huis met taxatiewaarde € 740.000,00, met een

  hypotheek van € 340.000,00 betaalt hij € 1.000,00 rente per maand vast tot eind

  2039

- dus overwaarde € 400.000,00, die wil hij 16 jaar lang elk jaar € 25.000,00 extra

  hypotheek van hebben, zeg 4% rente is € 1.000,00 rente voor elk jaar erbij,

  daar komt na elk jaar ook nog € 40,00 samengestelde rente-op-rente bij

- na 16 jaar is de oorspronkelijke overwaarde op, maar in die tijd is zijn huis ook meer

  waard geworden, dus is er altijd genoeg zekerheid voor de geldverstrekker en bij

  twijfel kan hij de uitbetaling elk jaar verminderen of stop zetten, ook kan hij de rente

  elk jaar voor het volgende jaar vooruit in mindering brengen op de jaarlijkse extra

  € 25.000,00 hypotheek

- bij het overlijden van onze persoon, moeten de nabestaanden de hypotheek aflossen

  en wat er over blijft is voor hun

of vindt u, dat de ouder de overwaarde aan de kinderen moet laten erven?

 @LvdK 
- bij woningen met overwaarde is de gemiddelde overwaarde € 400.000,00 
Dat geld alleen voor 65+, over het totaal is het een stuk minder, nog geen 3 ton.
 

- met de huidige hypotheek regels kunnen zij slechts een hypotheek krijgen tot 50% van de taxatiewaarde
Volkomen terecht, ik zou niet weten hoe ik een hypotheek van 4 ton zou moeten betalen van mijn AOW met pensioen.
Het gaat ver boven onze leencapaciteit, ook al zouden we beide nog werken.
 

- ouderen hebben vaak een aflossingsvrije hypotheek
Onzin, ouderen hebben de overwaarde dankzij aflossen, vandaar dat ze nog een kleine of geen hypotheek meer hebben.

Kennelijk bent u al vergeten dat er bij de banken crisis en de daaropvolgende woningwaarde daling  in 2008 mensen massaal in de problemen kwamen omdat ze net zo massaal de overwaarde hadden opgenomen.
Nu zie je dit overal terug komen.
Men heeft niks geleerd van het verleden.

Beseft u wel dat je zonder hypotheek van vier ton elke maand een slordige 1300 euro netto meer  hebt te besteden?
Het vermijden van kosten zorgt ook voor meer financiële ruimte.
Ik heb met mijn AOW en pensioen nog geen modaal inkomen, mijn vrouw werkt nog en zit ongeveer op modaal.
Omdat ik vrijwel geen hypotheek meer heb en geen energie kosten, kunnen we elke maand 2000 naar de spaarrekening over maken en leuke dingen mee gaan doen.
Dat is ook 24000  euro per jaar, zonder ons vermogen in het huis aan te tasten.
Voor de rest leven we er goed van, en kan naast het spaardeel ook alle hobby spullen kopen en hoef niet op de kleintjes te letten.

Los af dan heb je helemaal geen overwaarde hypotheek nodig!

@LvdK Je wilt dus gewoon een aanvulling op inkomen vanuit de overwaarde van de woning, dat lijkt op een Krediethypotheek of “Opeet"-hypotheek.

Deze hypotheekvormen worden inderdaad nog maar minimaal aangeboden. De daarmee gepaard gaande kosten en risico's lijken meestal duidelijk hoger dan gebruikelijk. Terwijl tegelijkertijd diverse voordelen (lage rente en fiscale aftrek) komen te vervallen.

Misschien is een verhoging van de bestaande hypotheek een betere optie.

Ik zou diverse aanbieders van een “opeet” hypotheek gewoon eens om advies vragen. Er zijn te veel persoonlijke aspecten die meespelen en een algemeen advies heeft maar beperkte waarde.

@LvdK Ik ben het volstrekt niet met u eens, maar mijn uiteenzetting waarom wordt om een of andere duistere reden niet geplaatst.
Waarom zouden kinderen niet mogen erven, zeker nu steeds meer van hun gevraagd wordt om soms jaren zware mantelzorg te geven?

Juist door de hypotheek af telossen kunnen wij nu met mijn pensioen (minder dan modaal) en het modale inkomen van mijn vrouw elke maand 2000 euro op de spaarrekening zetten, wat ook al 24000 euro per jaar is waar we leuke dingen mee doen zonder ons vermogen in het huis aan te tasten.

De door u genoemde 25000 euro is niet netto, er moet ook weer een hypotheek van worden betaald.
Bovendien weet niemand hoe oud hij wordt als je na die 16 jaar nog leeft heb je een levensgroot probleem, je bent niet alleen de jaarlijkse 25000 euro kwijt, je moet ook nog een zware hypotheek aflossen.
 

Omdat mijn andere uiteenzetting niet is geplaatst ga ik dit nu bij stukjes doen.
Zo kom ik er misschien ook achter op welke zin het is blijven hangen.

U stelt:
- bij woningen met overwaarde is de gemiddelde overwaarde € 400.000,00 

Dat geld alleen voor 65+, over het totaal is het een stuk minder, nog geen 3 ton.

- met de huidige hypotheek regels kunnen zij slechts een hypotheek krijgen tot 50% van de taxatiewaarde

Volkomen terecht, ik zou niet weten hoe ik een hypotheek van 4 ton zou moeten betalen van mijn AOW met pensioen.
Het gaat ver boven onze leencapaciteit, ook al zouden we beide nog werken.

U stelt:

- ouderen hebben vaak een aflossingsvrije hypotheek

Klopt niet, ouderen hebben de overwaarde dankzij aflossen, vandaar dat ze nog een kleine of geen hypotheek meer hebben.

Kennelijk is men al vergeten dat er bij de banken crisis en de daaropvolgende woningwaarde daling  in 2008 mensen massaal in de problemen kwamen omdat ze net zo massaal de overwaarde hadden opgenomen.
Nu zie je dit overal terug komen, niks geleerd van het verleden?

Het vermijden van kosten zorgt ook voor meer financiële ruimte zoals ik al eerder voorrekende.

 

Wat leverde het vermijden van kosten ons op?

Twee jaar geleden hebben we voor 15.000 euro ons huis verduurzaamd, we betalen nu ook geen energie meer.
Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan een kleine verbouwing van 8000 euro
Eind mei wordt mijn nieuwe auto geleverd en eind dit jaar staat er een nieuwe keuken in de planning.

Ik woon nu in een groot vrijstaand huis met een woon opp van 220m2 met een lokale waarde van 500.000 euro, als ik in de randstad had gewoond was dit het dubbele geweest.

Hoe heb ik dit met eenvoudige modale inkomens voor elkaar gekregen?
Simpel: (extra als het kon) aflossen van de hypotheek!

U stelt:

-De meeste kinderen/erfgenamen het hun ouders van harte gunnen om van die overwaarde zelf te genieten.

Van een bekende begrafenis ondernemer weet ik dat dit meestal niet zo is.
Vaak wordt er al tijdens de koffie tafel al ruzie gemaakt over de erfenis, soms letterlijk om gevochten.

Als samenvatting zou ik zeggen dat u met een tunnelvisie geheel op het maximaal lenen bent gericht en daarbij geheel voorbijgaat aan de nadelen.

Een oud Fries spreekwoord zegt het al: in lyk man is in ryk man.
Oftewel, een mens zonder schulden is een rijk mens.

reactie op jdeleeuw en polvo55

heb jullie opmerkingen gelezen, maar mis concreet op welk punt(en) in mijn betogen jullie een denkfout of andere fout vinden

voor mij is het enige probleem dat je nu maar tot 50% van de taxatiewaarde op een aflossingsvrije hypotheek kan krijgen, zeker gezien overwaarde van €400.000,00 en bij jaarlijkse/maandelijkse uitbetaling de rente vooruit in mindering te brengen

zou het zeer op prijs stellen als jullie de vinger op de fout kunnen leggen

@LvdK 
Ik heb punt voor punt de vinger op uw denkfouten gelegd, maar kennelijk bent u al zo blind  geslagen op de leen visie dat u het niet meer ziet of kunt zien.
We hebben een zware schulden crisis gehad bij de banken en twee jaar later bij een aantal Europese landen.
Banken wijzen ook constant op de risico's bij klanten die alleen maar aflossingsvrije hypotheken hebben.
Een direct uitvloeisel is niet meer 100% aflossingsvrij kunnen lenen, en u wilt dit terug draaien?

Het maken van torenhoge schulden is gedoemd een drama te worden, voorbeelden uit het verleden te over.
En nu wilt u dat alleen maar nog erger maken?
Nogmaals, niks geleerd uit het verleden?
Uw idee gaat bij uitvoering honderdduizenden Nederlanders zwaar in de problemen brengen.

u heeft helaas mijn eerste bericht niet goed gelezen met daarin:

   met de huidige hypotheek regels kunnen zij slechts een hypotheek krijgen tot 50% van

  de taxatiewaarde, in de praktijk zal dit vaak ongeveer de aankoop waarde zijn en de

  huidige hypotheek som, deze regel stamt uit de tijd ca 15 jaar geleden dat door de krediet

  crisis toen, veel vooral jonge huiseigenaren met hun hypotheek 'onder water' stonden,

  zoals boven omschreven is de situatie op de woningmarkt nu totaal veranderd

• kan daar nog aan toevoegen, dat de hypotheekrente toen tot 13,5% was gestegen
• ik geen uitbetaling voor de aankoop van een huis wil (dus tegenwoordig al gauw  €400.000,00) maar over vele jaren gespreide veel kleinere bedragen, zoals ook meermaals hier boven vermeld
• ik zie een hypotheek niet als een schuld, maar als een lening met een huis als borg
• er wordt nu gesproken om de overwaarde van je huis als vermogen te zien en je daar in de toekomst ook vermogensbelasting over te laten betalen terwijl je met de huidige regels voor geen cent aan je eigen ‘vermogen’ kan komen

Beste @LvdK ,

Ik begrijp uw vraagstelling wel, maar feit is dat in de praktijk de “geldverstrekkers” meer borg en zekerheid vragen dan u nodig vindt. Op hetzelfde moment maakt ook de overheid terugtrekkende bewegingen bij het faciliteren van financiering van het eigen woning bezit.

• Gepensioneerden hebben voor een kredietverstrekking een hoger risicoprofiel, dus er wordt een hogere borg gevraagd. (inkomenspositie, levensverwachting)
• De huizenmarkt is een onrustige markt met veel beweging en veel onzekerheid over (toekomstige) prijsontwikkelingen.
• Geld onttrekken aan de woning betekent fiscaal ook vermogen overzetten van box 1 naar box 3, dus belastbaar maken voor de vermogensrendement heffing.
• (Door marktwerking) worden de door u gezochte vormen van krediethypotheek niet meer standaard aangeboden en moet er echt gezocht worden naar een partij die dat nog wil doen; groot risico dat u daar de hoofdprijs moet betalen.

Ik ben het met @Polvo55 eens dat voor pensionado's de beste strategie is om zoveel mogelijk vaste kosten te beperken door slimme besparingen en de woonlasten, dus ook rentelasten, te beperken. Een hypotheek hoeft niet helemaal afgelost te worden een restant om het huurwaarde forfait te elimineren is prima. Als er slimme verduurzaming aan de woning is doorgevoerd en bijvoorbeeld een goed energielabel is behaald kan zeker bij een relatieve lage hypotheek (<50% WOZ) kan vaak ook een lagere rente bedongen worden.

U maakt geen fout in de berekeningen maar veronderstelt te lage kosten voor het afdekken van risico's en veel meer stabiliteit dan er werkelijk in de woning markt is

Is de situatie echt zo veranderd?

Voor 2008 kon het ook niet op, de huizenprijzen rezen de pan uit met tietallen procenten per jaar.
Het kon allemaal niet op, wat is het verschil met nu?
En de banken verstrekten maar overwaarde hypotheken tot meer dan ze konden dragen en er een paar failliet gingen.
We kennen de gevolgen.
U wenst herhaling?

De rente is in die tijd nooit veel hoger geweest dat 6%, 13,5% stamt nog uit begin jaren 80.
U wil nu dat banken weer massaal overwaarde hypotheken verstrekken.
Er zijn waarborgen gemaakt om dat en herhaling te voorkomen.
Banken kunnen door die maatregelen ook niet meer eindeloos hypotheken verstrekken, ze moeten een minimaal vermogen hebben t.o.v. de verstrekte hypotheek om herhaling van 2008 te voorkomen.

Een hypotheek is we degelijk een schuld en die moet vroeg of laat ingelost worden.
Overigens heb ik al uitgelegd dat ik elke maand 2000 euro overhoud dankzij dat vermogen, zo dood is dat dus niet.
Dat is meer dan wat 400 ton verhypotheken oplevert en niet voor 16 jaar, maar voor altijd.

Ik snap werkelijk niet wat er goed is aan je tot over je nek weer in de schulden te steken.
 

De Rabobank heeft hier research naar gedaan
https://raboenco.rabobank.nl/nl/maart_2024/1315/#raboresearch 

95% van de 65-plussers woont nog in de eigen woning.

Een levenstestament is een van die dingen die je nu serieus moet overwegen.
Die heeft betrekking op als je handelingsonbekwaam wordt maar nog niet bent overleden.
https://raboenco.rabobank.nl/nl/maart_2024/1315/#vraag-het-rabobank

Onafhankelijke experts zullen ook de formule om de hypotheek te verhogen niet adviseren.

Als ik nu voor 20 jaar vast een hypotheek neem tot 100% van de woning waarde betaal ik daar 4% rente voor, dat betekend dus dat ik in de komende 20 jaar 80% van wat ik leen als extra woon lasten heb en die zijn dus niet beschikbaar voor consumptie, als ik langer dan 20 jaar blijf leven gaat daarna mijn beschikbaar inkomen flink omlaag, want ik blijf maar rente betalen aan die hypotheek.

Zo’n constructie is alleen oppertuun als je zeker weet dat je nog maar een paar jaar te leven hebt…

Er zitten volgens mij een paar denkfouten in dit verhaal?
Ik volg het tenminste volgens mij niet echt.


Stel ik heb 400k overwaarde en neem die op.
Maar na 10 jaar zijn de huizenprijzen lager dan toen ik de hypotheek opnam.
Want nee, huizenprijzen stijgen niet altijd. Met enige regelmaat willen ze ook nog wel sterk dalen. 

Het idee is dan om maar te stoppen met het opnemen van de overwaarde?
En rest van de hypotheek - 150.000,= ‘terug te geven’?
Maar een hypotheek die is aangegaan voor zeg 20 jaar,
kun je niet zo maar stoppen als je er geen zin meer in hebt?
Die blijft gewoon doorlopen.

Sowieso het deel dat je al hebt opgesoupeerd.
Waardoor zo maar je huis onder water kan komen
Of je sowieso in de problemen komt omdat je niet meer het extra geld hebt om de extra hypotheeklasten te betalen?


Iemand die in loondienst was en arbeidsongeschikt wordt of langere tijd werkeloos, en niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, zal geconfronteerd worden met een gedwongen verkoop.
Daar is mijns inziens geen enkel verschil tussen oude mensen, jonge mensen of wat voor mensen dan ook?


Dat maximaal 50% van de huidige waarde ‘afslossingsvrij’ is, is oa omdat huizenprijzen ook best wel kunnen dalen.
En aflossingsvrij is helemaal niet aflossingsvrij.
De bank zal nooit het risico accepteren dat de 400k overwaarde is opgesoupeerd en dan ‘de oudere ‘ de aflossingsvrije hypotheek moet gaan  aflossen, maar daar geen geld voor is omdat het huis niet snel genoeg in waarde is gestegen?

Als het huis al wel in waarde zou zijn gestegen dan moet de oudere ook die overwaarde verzilveren om de eerdere hypotheek van 400k af te lossen?


Waar de stelling vandaan komt/hoe die onderbouwd is dat voor ouderen 50% van de taxatiewaarde de originele aankoopprijs minus hun nog resterende hypotheek is, volg ik ook niet echt.


Als de oudere zo goed als geen hypotheek meer zouden hebben,
zou 50% van 740k al bijna 400k zijn, namelijk 370k.


Een hypotheek van 400k, 20 jaar vast tegen ca 4,5%
is geen € 1.000,= per maand maar € 1.500,= per maand. 

Om voor een hypotheek van 400k in aanmerking te komen moet je een bruto jaarinkomen hebben van ca € 80.000,=
Voor een hypotheek van 740k is dat meer dan € 150.000,= per jaar.
Dan gaan die 25k per jaar er bij niet echt helpen?

Zoals andere hierboven al hebben aangegeven hebben ouderen juist een hoger risicoprofiel en daardoor juist minder leencapaciteit?

Kortom, ik snap er nog niet echt veel van.

Anne.