Oproep!

Deel je ervaringen over VvE-beheerders

  • 14 April 2023
  • 19 reacties
  • 2133 Bekeken

Reputatie 3

Inmiddels hebben bijna 500 VvE's gereageerd op een oproep van Vereniging Eigen Huis over VvE-beheerders. De vereniging is deze reacties aan het analyseren. Hieruit blijkt nu al dat VvE's behoefte hebben om te overleggen met gelijkgestemden. 

Heeft jouw VvE een beheerder? En kan je deze aan- of afraden? Laat het hieronder weten en help andere VvE's. 


19 reacties

Onze beheerder die administratief beheer doet en ondersteuning biedt aan het bestuur, welke bestaat uit eigenaren, heeft al meermalen laten blijken weinig verstand van de wet te hebben. Besluiten worden wel getoetst aan modelreglement en HHR. Hierdoor zijn al een aantal vervelende situaties ontstaan door nietige besluiten.

Overigens is dit ons derde bestuur wat bestaat uit eigenaren die dus door slechte ondersteuning van beheerder niet altijd wettelijk de juiste beslissingen nemen. Dit probleem is misschien nog wel groter dan slechte wetskennis bij de beheerder. Alhoewel eigenaren van de VvE de beheerder als deskundig zien en op zijn blauwe ogen geloven. Mensen kijken alleen naar wat ze moeten betalen, de rest zal ze een zorg zijn heb ik het idee. Dus bezint eer gij begint met eigenaren als bestuur en ga niet over één nacht ijs met het kiezen van een beheerder.

Wij zijn een vereniging van een klein appartementen complex. Het beheer is sinds vorig jaar uitbesteed aan een partij die ook vastgoedbeheer doet. De uitbesteding is helaas via de rechter afgedwongen. Een aantal eigenaren hadden het idee dat zij wel wisten hoe de wet in elkaar stak, met als gevolg dat er overal gesteggel over was en dat de VvE box werd overladen met allerlei beschuldigingen aan het bestuur. Alhoewel het begin administratief wat stroef verliep, heeft de uitbesteding er voor gezorgd dat het noodzakelijke onderhoud en reparaties door een professionele partij wordt uitgevoerd, en dat de verzekeringen nu op orde zijn. Ik raad het elke VvE aan om het beheer uit te besteden aan een partij die zorg draagt voor zowel de administratie als onderhoud van het gebouw. 

Ik ben het met Willem eens dat je bij het kiezen van een beheerder niet over een nacht ijs moet gaan. Betrek in je beoordeling wat nu de problemen zijn en waar dan een verschil van mening over is. Mijn ervaring leert dat er vaak een verschil van mening bestaat wat er uit de gemeenschappelijke reserves betaald mag / moet worden. Onze beheerder heeft in ieder geval de mogelijkheid om juridisch advies in te winnen. Dit betekent wel extra betalen, maar het scheelt rechtbank en advocaat kosten. 

Wij zijn met 6 vve’s (3 woontorens, 2 garages en 1 park) tegelijkertijd overgestapt naar een andere beheerder genaamd vb&t. We moesten overstappen omdat de oude beheerder er een zooitje van had gemaakt. Over vb&t zijn we erg tevreden, ze houden alle administratie goed op orde, zitten de vergaderingen voor en hebben veel kennis in huis mbt regelgevingen, verzekeringen, mjop, raamwerk energiecontract. 

Ik ben op zoek naar VVE beheerder in Amsterdam die de administratie van kleine VVE's kan overnemen. Het liefst een grote/middelgrote organisatie die professioneel is en juist geen eenmanszaak. Dat blijft toch fraude gevoelig en we zoeken juist professionaliteit en ervaring. Ik vind het lastig om partijen te vinden. Hebben jullie tips? Ervaringen? 

Reputatie 2

Ik ben op zoek naar VVE beheerder in Amsterdam die de administratie van kleine VVE's kan overnemen. Het liefst een grote/middelgrote organisatie die professioneel is en juist geen eenmanszaak. Dat blijft toch fraude gevoelig en we zoeken juist professionaliteit en ervaring. Ik vind het lastig om partijen te vinden. Hebben jullie tips? Ervaringen? 

Alleen de administratie uitbesteden is relatief duur vergeleken met volledig beheer (technisch en adminstratief). Er zijn ook goedkopere online mogelijkheden om alleen de administratie te doen. Bij kleinere VvE's is de administratie niet zo moeilijk te leren. Eventueel kun je het na een proefjaar door een externe boekhouder of accountant laten controleren (via ALV besluit).

Om fraude te voorkomen kun je besluiten de bank in eigen beheer te houden en eventueel het beheercontract niet voor onbepaalde tijd te laten gelden. Dus dat contractueel afspreken (proefcontract) of om de zoveel jaar doorgang alleen via ALV besluit ipv andersom beeindiging. Dan moet de VvE bestuurder blijven ivm de KvK. Dat is leidend bij banken.

Onze huidige VvE beheerder is voort gekomen uit een admistratiekantoor. De administratie wordt daardoor ook correct uitgevoerd. Echter technisch drijft hij volledig op zijn leveranciers (aannemers, schilder enz.) Gevolg is dat wij daar veel te veel geld daaraan betalen. Bovendien we heel slechte - of erger geen goede  - onderhoudsadviezen krijgen. Gecombineert met ondeskundig bestuur - wat de ALV in zijn zak heeft - verergert dit. Heeft iemand ervaring hoe dit te doorbreken?

Weet iemand in de omgeving van Gouda trouwens een goede beheerder?

Heeft iemand ervaringen met een SKG (SKW) gecertificeerd beheerdersbedrijf?

Onze huidige VvE beheerder is voort gekomen uit een admistratiekantoor. De administratie wordt daardoor ook correct uitgevoerd. Echter technisch drijft hij volledig op zijn leveranciers (aannemers, schilder enz.) Gevolg is dat wij daar veel te veel geld daaraan betalen. Bovendien we heel slechte - of erger geen goede  - onderhoudsadviezen krijgen. Gecombineert met ondeskundig bestuur - wat de ALV in zijn zak heeft - verergert dit. Heeft iemand ervaring hoe dit te doorbreken?

Hi Populier, wat goed zoveel vragen! altijd fijn als we veel interactie hebben. Om zoveel mogelijk en nuttige reacties te verzamelen kun je het beste een topic aanmaken per vraag. Laat gerust weten als het niet lukt. 

Na een slechte ervaring met een "professionele” beheerder en de inmiddels opgedane kennis dat je alles kan uitbesteden behalve je verantwoordelijkheid, hebben wij als VvE bestuur voorgesteld aan alle leden om het beheer in eigen hand te nemen in 2007.

We zijn gestart met gebruikmaking van de Twinq software en hebben dit gebruik tot 2010. In 2010 zijn we overgestapt op software in eigen huis ontwikkeld en hebben we een website gemaakt met een beveiligde leden informatie pagina waar alle actuele documenten staan zoals jaarverslag, begroting, MJOP etc.

Met de zelf ontwikkelde software zijn we in staat om administratie, financieel en technisch beheer zelf uit te voeren. Niet zo uitgebreid als Twinq maar voorziet ruimschoots in onze behoefte en een stuk goedkoper.

Ook wij (VvE van 5 appartementen)  hebben slechte ervaringen met ons huidig administratiekantoor en zoeken nu een ander.
Is er een lijst beschikbaar van administratiekantoren/beheerders waar goede ervaring mee is opgedaan? 
Heeft het zin om de naam van het administratiekantoor bekend te maken?

Ook wij (VvE van 5 appartementen)  hebben slechte ervaringen met ons huidig administratiekantoor en zoeken nu een ander.
Is er een lijst beschikbaar van administratiekantoren/beheerders waar goede ervaring mee is opgedaan? 
Heeft het zin om de naam van het administratiekantoor bekend te maken?

Neem altijd een SKG gecertificeerd bedrijf. Geen 100% garantie maar wel een duidelijke basis hoe het bedrijf is georganiseerd. Bovendien werken er altijd deskundige mensen. Daartoe zijn ze door de SKG verplicht in dienst te nemen. 

Dank voor de reactie, maar waar vind ik deze gecertificeerde bedrijven?

Reputatie 2

@B.H.S Welkom op Eigen Huis Community hier delen leden hun ervaringen. Via de volgende link lees je tips waar je gecertificeerde VvE-beheerders kunt vinden Hoe kom je aan een goede beheerder voor de VvE? Groet, Stephanie

Na ervaringen met een paar beheerders heeft de ALV op voorstel van het bestuur besloten zelf het beheer uit te gaan voeren (beheerders soms neiging ook verantwoordelijkheid van bestuur over te nemen en zelfstandig actie te nemen. Volgen ook niet alle de VvE Splitsingsakte). Administratief / financieel is niet heel lastig voor eigen bestuur (inzicht in boekhouden uiteraard vereist voor penningmeester). Technisch is ook te doen met een Technische Commissie (TC) met enige leden: MJOP, offertes aanvragen, contracten voor jaarlijks onderhoud, begeleiden onderhoud e.d. Wel duidelijk dat je voldoende vrijwilligers moet kunnen krijgen voor bestuur en TC. Op langer termijn kan dat laatste lastig worden

Onze VvE is jarenlang beheert door de woningbouw die een groot belang had in het complex. Voornamelijk de eigenaren van de koopwoningen waren ontevreden over de dienstverlening, reacties waren traag en er was veel onduidelijkheid over lopende zaken. We hebben daarom besloten om de overstap te maken naar een professionele VvE beheerder. Na een lang zoektraject is de keuze gevallen op VT2000 VvE Beheer . Wij zijn zeer tevreden over de dienstverlening. Peter onze vaste beheerder heeft veel kennis en is nooit te beroert om ons te woord gestaan. Dit jaar staat de verduurzaming hoog op ons agenda. Gelukkig hebben wij als TC veel hulp in het uitzoeken van de juiste duurzaamheid oplossingen en de communicatie naar de andere bewoners. 

In onze VVE heeft de WBV 80% van de appartementen, huurders. De andere 20% zijn kopers. Bij 75% wordt een voorstel aangenomen. Dus de WBV bepaalt! Zou dat anders kunnen?

  • Verzocht om beter te communiceren
  • Een register met ervaringen met dienstverleners aan te leggen
  • Een project standleidingen zou 8000 euro per deelnemers kosten. Er is flink vooraf geïnventariseerd, gepland maar nu blijkt dat er maar 10% nodig te zijn. Hoe dit op te lossen?

Wij zijn een kleine VVE met 4 appartementen.  “Professioneel” VVE Beheer inhuren is disproportioneel duur voor een kleine VVE.

Het beheer en financiën doe ikzelf en krijg daarvoor een kleine jaarlijkse vergoeding.  Soms is het veel werk wanneer reparaties en onderhoudswerkzaamheden moeten uitgevoerd worden.  Ook het aanvragen van RVO/SVVE subsidie is soms een hele klus inclusief offertes opvragen enz.  Trouwens ik vind een voorwaarden voor RV/SVVE subsidie veel te strikt.

Vaak zijn slechts weinig eigenaar/bewoners geïnteresseerd in VVE Beheer vooral wanneer je op en locatie woont waar vaak wordt verkocht en gekocht.  In de 42 jaar dat ik woon heb ik al 10 eigenaar/bewoners gehad in 2 van 4 appartementen.  Dat maakt dat nogal wat “nieuwe” eigenaar/bewoners niet zoveel interesse hebben in beheer behalve wanneer ze er zelf beter van worden.

Ik ben eigenaar binnen een grote VVE in Haarlem met ongeveer 255 appartementen, waarbij het beheer in handen is van een omvangrijke beheerder uit Hoofddorp met een uitgesproken commerciële insteek. Deze beheerder maakt op zijn beurt gebruik van derden voor het financieel beheer, technisch beheer, en administratief beheer van onze VVE. En daar lijkt de dienstverlening zich op te concentreren. Het secretariaat van deze beheerder is beperkt in kennis en fungeert voornamelijk als doorgeefluik. Begrijpend lezen lijkt daar schaars, en de serviceverlening is duidelijk afhankelijk van enkele personen met de nodige expertise. Hierdoor moeten eigenaren vaak 'herhalen' en het nogmaals uitleggen om iets gedaan te krijgen. Niet vreemd dus dat van deze beheerder dit jaar afscheid wordt genomen (de vraag is wat daar voor terugkomt..).

Grootste probleem dat eigenaren hebben is dat begeleiding van het bestuur niet in het contract met de beheerder lijkt te zijn opgenomen, waardoor het bestuur beperkte kennis heeft van wet- en regelgeving. Hierdoor worden regelmatig door hen uitspraken gedaan die niet goed zijn onderbouwd. En bijvoorbeeld op gespannen voet staan met het splitsingsakte/modelreglement/huishoudelijk reglement. Ook neemt het bestuur het niet zo nauw met formaliteiten. Veel wordt mondeling ‘afgehandeld’.
Klachten moeten altijd bij de beheerder worden ingediend, die deze vervolgens weer doorzet naar het bestuur. Het resultaat is dat er weinig verandering plaatsvindt. Of dat er wel heel erg lang op iets dat op een antwoord lijkt moet worden gewacht.

Een aantal eigenaren is zelf informatie zoals maatvoerende kadaster kaarten die moeten aangeven wat ‘van de VVE is’ en ‘wat van de gemeente’ aan het verzamelen en welke rechten appartementseigenaren hebben vwb de AVG mbt uitwisseling van eigenaarinformatie. Om maar een tweetal voorbeelden van wat nu loopt te geven. In meerdere opgangen binnen ons complex is de onvrede groot en wordt er zelfs gesproken om via een ALV een motie van wantrouwen tegen het bestuur in te dienen. Mocht dit slagen dan is de consequentie dat er wellicht een professionele bestuurder moet worden aangetrokken, wat weer gepaard zal gaan met extra kosten zo is de verwachting. Want bij de eignaren is hiervoor weinig animo en bijna zeker ook weinig kennis.

De overtuiging van veel eigenaren is dat veel problemen te maken hebben met de keuze en invulling van het takenpakket van de beheerder. En de uitdaging is natuurlijk een beheerder te vinden die in het bezit is van de benodigde expertise.
 

 

 

 

Reageer