Vreemde redenatie. In december 2025 krijgen VvE leden een extra rekening over de laatste 6 maanden die buiten het vorige boekjaar liggen. Eigenaren die in dat laatste half jaar verhuisd zijn krijgen dan een extra naheffing? Of de nieuwe eigenaren die ergens tijdens dat laatste half jaar in de woning zijn komen wonen? En u denkt dat dit niet tot discussies gaat leiden? Stookkosten worden weer aan het eind van een ander kalenderjaar berekend. En lang niet alle bewoners verrekennen correct. Dat wordt niet een puinhoop, dat is het nu al. En nieuwe bewoners die om uitleg vragen krijgen een nauwelijks te doorgronden antwoord wat alleen maar resulteert in nog méér frustraties. Welkom in je nieuwe woning!
We zijn daarom als bewonersgroep zelf maar naar een VvE advocaat gestapt:
"Een vve met modelreglement 1992 met een boekjaar van juni tot juli stelt in december de definitieve stookkosten op. en vraagt bewoners over die laatste maanden, die dan dus in het nieuwe boekjaar vallen, een naheffing te betalen. Vertrokken leden klagen over de naheffing, net zoals nieuwe bewoners die na juni zijn komen wonen. Is dit toegestaan? Wenselijk en welke oplossing is hiervoor?
Dit is een klassiek conflict binnen VvE’s waar de administratieve werkelijkheid (het boekjaar) botst met de fysieke werkelijkheid (het stookseizoen).
Hoewel het Modelreglement 1992 (MR1992) de basis vormt, zit de crux hier in de overgang tussen eigenaren en de manier waarop de VvE de afrekening structureert.
1. Is dit toegestaan?
In de basis: Ja, maar met belangrijke nuances.
Volgens het Modelreglement 1992 (artikel 25 en 34) zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de werkelijke kosten.
De VvE kijkt naar de balansdatum: Omdat het boekjaar in juni eindigt, wordt de balans opgemaakt over de periode juli t/m juni. De definitieve vaststelling van de stookkosten vindt vaak pas maanden later plaats (in december) omdat de energieleverancier dan pas met de eindnota komt.
Wie is de schuldenaar? Juridisch gezien is de eigenaar op het moment van de vaststelling (de algemene ledenvergadering die de jaarrekening goedkeurt) verantwoordelijk voor de betaling aan de VvE.
Echter: De VvE mag niet zomaar kosten van vóór juli verhalen op iemand die na juli is komen wonen zonder dat dit bij de overdracht is verrekend.
2. De positie van vertrokken en nieuwe bewoners
Vertrokken bewoners
Zij hebben in de periode tot juni gestookt. Zij zijn op basis van hun verbruik (indien er meters zijn) of hun breukdeel (indien er geen meters zijn) simpelweg kosten verschuldigd. Vaak wordt bij de notaris een depot aangehouden voor nog te verwachten afrekeningen. Als dat niet is gebeurd, kan de VvE bij hen aankloppen, mits de kosten betrekking hebben op hun eigendomsperiode.
Nieuwe bewoners
Nieuwe bewoners zijn vaak verontwaardigd omdat zij een naheffing krijgen over een periode waarin zij er nog niet woonden.
De wet (BW 5:122): De koper is naast de verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden.
De rol van de notaris: Bij de verkoop hoort de notaris een opgave te vragen bij de beheerder. Hierin staat of er nog achterstanden of te verwachten naheffingen zijn.
3. Is het wenselijk?
Nee. Deze methode zorgt voor veel onrust, administratieve rompslomp en juridisch getouwtrek.Het matcht niet met de verhuizingstermijnen. Het creëert een liquiditeitsgat: de VvE moet maandenlang kosten voorschieten die pas veel later worden geïnd.
4. Oplossingen
Er zijn drie manieren om dit op te lossen:
A. Aanpassing van de voorschotten (Korte termijn)
Verhoog de maandelijkse voorschotten voor stookkosten aanzienlijk, zodat de kans op een grote naheffing in december minimaal is. Het is voor bewoners psychologisch makkelijker om in december geld terug te krijgen dan te moeten bijbetalen voor een vorig boekjaar.
B. Notariële verrekening (Individuele oplossing)
De VvE moet bij elke verkoop strikt communiceren naar de notaris wat de verwachte stookkosten zijn.
Advies: Spreek af dat de notaris standaard een bedrag (bijv. € 500,-) in depot houdt totdat de definitieve afrekening in december bekend is. De koper en verkoper verrekenen dit dan onderling via de notaris.
C. Synchronisatie boekjaar (Structurele oplossing)
Hoewel dit een flinke administratieve operatie is, kan de VvE besluiten het boekjaar gelijk te trekken met het kalenderjaar (januari t/m december). Dit is voor stookkosten veel logischer, omdat het stookseizoen dan binnen één boekhoudkundige periode valt. Hiervoor is wel een besluit van de ALV nodig.
Mijn advies voor de korte termijn: Laat het bestuur/de beheerder een duidelijke brief sturen waarin wordt uitgelegd dat de naheffing betrekking heeft op het verbruik in het vorige boekjaar. Verwijs nieuwe eigenaren naar hun afrekening van de notaris; vaak is daar al een voorbehoud gemaakt voor deze kosten."
Alleen een incompetent bestuur, namelijk die geschillen doorschuift naar de eigenaren, handhaaft bewust een dergelijk systeem.
