Voor VvE-beheerderscontracten is momenteel geen standaard en daarmee zijn deze contracten erg moeilijk te vergelijken met elkaar. Dat maakt VvE's onzeker over de kwaliteit van hun huidige contract. Vereniging Eigen Huis pleit daarom voor een verplichte modelovereenkomst.
Nieuwsgierig naar hoe anderen denken over hun VvE-beheerderscontract? Vul de poll in en deel jouw ervaringen hieronder. 👇
Beheerder reageert niet op vragen. Ook niet op een aangetekende brief aan de directie.
Na telefonisch contact begin december een toezegging op een bijeenkomst om de vragen die we hebben te bespreken. Helaas nu 20 januari nog steeds geen verdere reactie.
Lopende problemen zijn onder andere:
Schilderwerk dat zij moeten begeleiden volgens het contract ( Kost ruim 8 % van de opdracht) heeft niet plaatsgevonden. Een klacht over de hoogte van wat meerwerk van het schilderwerk wordt afgedaan met: “Ik heb bij de schilder geïnformeerd en die zegt dat de rekening klopt".
Daarom precies uitgezocht wat niet klopte; maar helaas daar geen reactie meer van de beheerder.
De rekening voor het schilder was ook ongeveer 30 % hoger dan in de opdracht.
Klacht hierover wordt niet afgehandeld.
Voor VvE-beheerderscontracten is momenteel geen standaard en daarmee zijn deze contracten erg moeilijk te vergelijken met elkaar. Dat maakt VvE's onzeker over de kwaliteit van hun huidige contract. Vereniging Eigen Huis pleit daarom voor een verplichte modelovereenkomst.
Nieuwsgierig naar hoe anderen denken over hun VvE-beheerderscontract? Vul de poll in en deel jouw ervaringen hieronder. 👇
Onze verkoper van appartementen in aanbouw, heeft zonder overleg met de kopers een beheerder gevraagd een VVE op te richten.
In eerste instantie was er sprake van een offerte van deze beheerder naar de verkoper, daar kregen wij niet automatisch inzicht in. Betekent eigenlijk dat we geen beheerderscontract hebben, laat staan een modelovereenkomst.
Wij als VVE-bestuur beraden ons over de verdere gang van zaken.
Onze verkoper van appartementen in aanbouw, heeft zonder overleg met de kopers een beheerder gevraagd een VVE op te richten.
In eerste instantie was er sprake van een offerte van deze beheerder naar de verkoper, daar kregen wij niet automatisch inzicht in. Betekent eigenlijk dat we geen beheerderscontract hebben, laat staan een modelovereenkomst.
Wij als VVE-bestuur beraden ons over de verdere gang van zaken.
Al vanaf de verkoop van appartementen in een complex is er een VvE actief. De notaris wijst meestal de aannemer aan als enig (voorlopig) VvE bestuurder. Wel bijzonder want dit is een gevalletje ‘slager keurt zijn eigen vlees'. Het zou beter zijn als vanaf aankoop van de appartementen direct een bestuur uit de kopers was gekozen. Als gezamenlijke kopers/leden van de VvE kun je wel een ‘coup’ plegen en het bestuur vroegtijdig overnemen van de aannemer. Voor het beleggen van een extra ALV (Algemene Leden Vergadering) om een dergelijk nieuw bestuur te kiezen heb je wel een bepaald aantal stemmen van leden (nieuwe eigenaren) nodig. En voor een nieuw bestuur meestal de meerderheid van het aantal stemmen (helft + 1). Staat allemaal in de splitsingsakte.
Wij hadden trouwens als nieuw VvE bestuur al na 6 weken grotendeels ( voor 3/4) afscheid genomen van de door de aannemer, na een offertetraject, uitgekozen VvE beheerder, vanwege disfunctioneren. En zijn het toen zelf maar gaan doen ;-) maar dan moet je wel de nodige deskundigheid in huis hebben.
VVE BEHEER BEREKENEN PER UUR, OP REGIEBASIS. Er zijn steeds meer VvE beheerders die hun werkzaamheden pér uur berekenen, op regiebasis. Dan wordt door de VvE beheerder ‘tijd geschreven’ en exact bijgehouden hoeveel tijd er aan een bepaalde beheerstaak van de VvE is besteed. Voor de verschillende werkzaamheden gelden uiteraard wel verschillende tarieven. Het maakt uit of er bijvoorbeeld een administratieve taak is verricht of een bouwkundige is ingeschakeld. Op deze wijze zijn de kosten van VvE beheerders goed te vergelijken en zeer inzichtelijk. De VvE betaalt een geschat voorschotbedrag, krijgt een overzicht van het aantal bestede uren voor de specifieke werkzaamheden en aan de hand daarvan volgt de eindafrekening. De VvE kan dus ook begroot geld terugkrijgen, in ieder geval betaal je altijd voor wat je daadwerkelijk afneemt! Hoe meer een VvE zelf doet (bijvoorbeeld klein technisch beheer, schoonmaak, groenonderhoud, inschakelen bedrijven, post verzorgen, commissies instellen om zaken uit te zoeken, besturen, et cetera) hoe minder uren er door de VvE beheerder in rekening worden gebracht. Dat scheelt enorm in de servicekosten. Tijmen Kroes Vastgoed in Apeldoorn is een goed voorbeeld van beheer op regiebasis.
Beheerder Delair vastgoed beheer verhoogt de vergoeding voor alleen het administratieve beheer met €1000 van 2100 naar 3100 voor 10 appartementen !!!!!! Wel of niet redelijk???? Reden niet duidelijk. Daarnaast reageert de beheerder niet op vragen cq opmerkingen of ontwijkt deze. Ik ben weliswaar geen bestuurder, maar toch. We hebben nl geen bestuur, vve met een rugzak door voormalig bestuur die iedereen de maat nam maar niet voor zichzelf, helaas.
Beheerder Delair vastgoed beheer verhoogt de vergoeding voor alleen het administratieve beheer met €1000 van 2100 naar 3100 voor 10 appartementen !!!!!! Wel of niet redelijk???? Reden niet duidelijk. Daarnaast reageert de beheerder niet op vragen cq opmerkingen of ontwijkt deze. Ik ben weliswaar geen bestuurder, maar toch. We hebben nl geen bestuur, vve met een rugzak door voormalig bestuur die iedereen de maat nam maar niet voor zichzelf, helaas.
Beste F.A.K.
Dat een VvE beheerder, die ook nog het bestuur uitvoert, niet reageert, valt niet te accepteren. De prijsverhogingen zijn ook buiten proporties. Je kunt zeker een officieuze vergadering bijeen roepen en onderling beraadslagen wat te doen. Vraag bijvoorbeeld offertes aan bij andere beheerders, bedenk wel dat vele geen nieuwe VvE's meer aannemen vanwege personeelstekorten. Maar er zijn zeker mogelijkheden. Heb je 'n afzonderlijke mail gestuurd. Succes!
Het beheerderscontract kunnen bij onze VvE de leden niet inzien, leden mogen elkaars naam en adres, telefoonnummer of mailadres niet meer weten, vanwege privacy. De enige communicatie is a) een rekening voor de stookkosten die niet gespecificeerd is. De leden moeten berusten in de niet verder omschreven “bijkomende kosten”, en b) op ongeregelde tijden een mailbericht van de voorzitter die vermeldt wat hij nuttig voor de leden vindt via een speciaal mailadres, waarop niet te zien is aan welke mailadressen (andere leden van de vereniging) de boodschap is gericht.
De privacy regel is ingesteld in 2019 door een beheerder, die is opgevolgd door een tweede, derde en dit jaar een vierde beheerder.
Pogingen om dit te verbeteren hebben geen resultaat gehad. Op mails, brieven en aangetekende brieven wordt niet gereageerd.
Van 1970 tot 2019 kregen de leden onder andere voorzitter (overleden) wel naam, adres, telefoonnummer, mailadres en de stookkosten van alle appartementen.
Op algemene ledenvergadering mag de voorzitter vragen onbeantwoord laten, discussie afsnijden en onjuiste verslagen op laten stellen. De meerderheid van de leden is (hoog)bejaard en conflict mijdend, vier leden willen vanwege verleden en leefwijze anoniem blijven, drie appartementen hebben huurders, met de eigenaren is geen contact mogelijk.
Niet duidelijk is hoe dit op te lossen is. Een beroep op een rechtsbijstand verzekeraar door een eigenares werd afgewezen.
B.B.J. Kornalijnhorst 60 2592 HX Den Haag
VvE Kornalijnhorst III Den Haag Naam nieuwe beheerder is nog onbekend.
Het beheerderscontract kunnen bij onze VvE de leden niet inzien, leden mogen elkaars naam en adres, telefoonnummer of mailadres niet meer weten, vanwege privacy. De enige communicatie is a) een rekening voor de stookkosten die niet gespecificeerd is. De leden moeten berusten in de niet verder omschreven “bijkomende kosten”, en b) op ongeregelde tijden een mailbericht van de voorzitter die vermeldt wat hij nuttig voor de leden vindt via een speciaal mailadres, waarop niet te zien is aan welke mailadressen (andere leden van de vereniging) de boodschap is gericht.
De privacy regel is ingesteld in 2019 door een beheerder, die is opgevolgd door een tweede, derde en dit jaar een vierde beheerder.
Pogingen om dit te verbeteren hebben geen resultaat gehad. Op mails, brieven en aangetekende brieven wordt niet gereageerd.
Van 1970 tot 2019 kregen de leden onder andere voorzitter (overleden) wel naam, adres, telefoonnummer, mailadres en de stookkosten van alle appartementen.
Op algemene ledenvergadering mag de voorzitter vragen onbeantwoord laten, discussie afsnijden en onjuiste verslagen op laten stellen. De meerderheid van de leden is (hoog)bejaard en conflict mijdend, vier leden willen vanwege verleden en leefwijze anoniem blijven, drie appartementen hebben huurders, met de eigenaren is geen contact mogelijk.
Niet duidelijk is hoe dit op te lossen is. Een beroep op een rechtsbijstand verzekeraar door een eigenares werd afgewezen.
B.B.J. Kornalijnhorst 60 2592 HX Den Haag
VvE Kornalijnhorst III Den Haag Naam nieuwe beheerder is nog onbekend.
Ik heb u een mail gestuurd met wat suggesties en antwoorden. Als VvE lid ben je niet machteloos en kun je een agenda van de ALV ook sturen door bijtijds voorstellen bij het bestuur/beheerder in te dienen.
Hier het zelfde verhaal Vve bestuurder reageerd nergens op belt nooit terug .
Laatse keer hier de veiligheids regio een controlle gedaan er kwamen nogal
wat dingen te voorschijn heb hem het rapport toe gezonden en weer geen
reactie ik heb toen de gemeente benaderd met dit rapport die zijn langs geweest.
Zij hebben toen de Vve bestuurder benaderd en ja hoor hij kwam in actie nadat de gemeente dreigde in te grijpen.
Nu is er weer een bewoner die de boel aan het saboteren is ( brengt een groot gevaar voor de bewoners bij een brand ) ik heb hem gisteren gebeld zoals altijd in vergadering , gevraagd mij terug te bellen en zoals altijd niet terug gebeld .
En zo gaat dit maar door valsheid in geschriften , zit nog steeds te wachten op een code dat ik in verslagen kan mee kijken beloofd nu 7 maanden verder nog niets .
Zo kan ik nog wel even doorgaan het bevreemd me dat er niet meer controlles zijn op de Vve bestuurders ik betaal hier wel aan .
Beheerder Delair vastgoed beheer verhoogt de vergoeding voor alleen het administratieve beheer met €1000 van 2100 naar 3100 voor 10 appartementen !!!!!! Wel of niet redelijk???? Reden niet duidelijk. Daarnaast reageert de beheerder niet op vragen cq opmerkingen of ontwijkt deze. Ik ben weliswaar geen bestuurder, maar toch. We hebben nl geen bestuur, vve met een rugzak door voormalig bestuur die iedereen de maat nam maar niet voor zichzelf, helaas.
Met slechts 10 appartementen zou ik het beheer zelf regelen. Zo moeilijk is dat niet en je houdt veel geld in de gezamenlijke pot, waarvoor je leuke dingen kunt doen voor de bewoners. Ik neem aan dat VEH hiervoor wel advies kan geven?
In ons complex heeft de helft van de appartementen nog originele kozijnen met enkelglas. Bij de overige appartementen zijn de kozijnen en ramen al eerder door de eigenaren zelf vervangen door isolatieglas. Het bestuur en de beheerder willen nu al deze oude ramen vervangen door nieuwe kozijnen en ramen met H+++ glas voor gezamenlijke rekening van alle eigenaren.
Vervanging bij herstel houdt vanzelfsprekend in dat er goedkopere kozijnen met enkelglas ramen moeten worden teruggeplaatst, in plaats van veel duurdere geïsoleerde kozijnen met HR+++ glas. Die vervanging vormt immers een verbetering. De meerkosten van die verbetering dienen dan alleen te worden gedragen door de eigenaren die het aangaat, in plaats van te worden afgewenteld op de eigenaren die eerder al zelf voor hun ‘verbetering’ hebben gezorgd en betaald. Zie ook artikel 37 lid 8 MR1973: De eigenaar, die van zodanige maatregel geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.
Het bestuur en de beheerder houden echter vol dat zij conform de splitsingsakte en MR1973 hebben gehandeld en drukken de zaak door omdat de veelal oudere eigenaren dan toch maar akkoord zijn gegaan, want het bestuur en de beheerder zullen het wel bij het rechte eind hebben. Benieuwd of hier iets tegen is te ondernemen omdat men de eigenaren heeft misleid en heeft gehandeld in strijd met de reglementen. Het gaat tenslotte om heel veel geld en er komen mensen door in de financiele problemen.
In ons complex heeft de helft van de appartementen nog originele kozijnen met enkelglas. Bij de overige appartementen zijn de kozijnen en ramen al eerder door de eigenaren zelf vervangen door isolatieglas. Het bestuur en de beheerder willen nu al deze oude ramen vervangen door nieuwe kozijnen en ramen met H+++ glas voor gezamenlijke rekening van alle eigenaren.
Vervanging bij herstel houdt vanzelfsprekend in dat er goedkopere kozijnen met enkelglas ramen moeten worden teruggeplaatst, in plaats van veel duurdere geïsoleerde kozijnen met HR+++ glas. Die vervanging vormt immers een verbetering. De meerkosten van die verbetering dienen dan alleen te worden gedragen door de eigenaren die het aangaat, in plaats van te worden afgewenteld op de eigenaren die eerder al zelf voor hun ‘verbetering’ hebben gezorgd en betaald. Zie ook artikel 37 lid 8 MR1973: De eigenaar, die van zodanige maatregel geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.
Het bestuur en de beheerder houden echter vol dat zij conform de splitsingsakte en MR1973 hebben gehandeld en drukken de zaak door omdat de veelal oudere eigenaren dan toch maar akkoord zijn gegaan, want het bestuur en de beheerder zullen het wel bij het rechte eind hebben. Benieuwd of hier iets tegen is te ondernemen omdat men de eigenaren heeft misleid en heeft gehandeld in strijd met de reglementen. Het gaat tenslotte om heel veel geld en er komen mensen door in de financiele problemen.
Bent u het niet eens met een door de vergadering genomen besluit dan kunt u altijd binnen één maand nadat het besluit u ter kennis is gekomen (op de ALV als u aanwezig was of vertegenwoordigd bent, of via de uitgebrachte notulen) vernietiging daarvan verzoeken bij de kantonrechter. Wordt u in gelijk gesteld dan draait de VvE meestal op voor de kosten, anders zijn de kosten voor u. Daarnaast is het niet handig als u eigener beweging en voor eigen rekening nieuwe kozijnen met dubbel glas aan gaat brengen en veelal mag dat ook niet zonder toestemming van de VvE, immers de VvE gaat over het beheer en onderhoud daaraan. Beter was geweest dit op dat moment vanuit de VvE proberen te doen. Van de andere kant hoeft u waarschijnlijk ook niet bij te dragen in de kosten van vernieuwing van de kozijnen, mits die van u van dezelfde uitvoering en kleur zijn. U kunt hiervoor te rade gaan bij een gespecialiseerde VvE jurist, zoals Rijssenbeek advocaten.
Beheerder Delair vastgoed beheer verhoogt de vergoeding voor alleen het administratieve beheer met €1000 van 2100 naar 3100 voor 10 appartementen !!!!!! Wel of niet redelijk???? Reden niet duidelijk. Daarnaast reageert de beheerder niet op vragen cq opmerkingen of ontwijkt deze. Ik ben weliswaar geen bestuurder, maar toch. We hebben nl geen bestuur, vve met een rugzak door voormalig bestuur die iedereen de maat nam maar niet voor zichzelf, helaas.
Met slechts 10 appartementen zou ik het beheer zelf regelen. Zo moeilijk is dat niet en je houdt veel geld in de gezamenlijke pot, waarvoor je leuke dingen kunt doen voor de bewoners. Ik neem aan dat VEH hiervoor wel advies kan geven?
Ik heb je een persoonlijk bericht gestuurd.
Gr. FAK
Voor VvE-beheerderscontracten is momenteel geen standaard en daarmee zijn deze contracten erg moeilijk te vergelijken met elkaar. Dat maakt VvE's onzeker over de kwaliteit van hun huidige contract. Vereniging Eigen Huis pleit daarom voor een verplichte modelovereenkomst.
Nieuwsgierig naar hoe anderen denken over hun VvE-beheerderscontract? Vul de poll in en deel jouw ervaringen hieronder. 👇
Onze beheerder is: Ymere VvE Beheer. Wij hebben in ons contact ook het dagelijks beheer. In het contract staat dat Ymere een mandaat heeft van € 1500,- per reparatie. Wij concluderen dat:de aannemers die Ymere naar ons stuurt veel duurder zijn dan wanneer wij zelf een aannemer inschakelen. Wij hebben Ymere gevraagd om het contract aan te passen maar dit wordt geweigerd. In de komende VvE vergadering zal het bestuur voorstellen om van beheerder te veranderen.
Misschien beter om er 2 vragen van te maken:
Bij ons is het contract duidelijk en uitgebreid, maar …… .
Heb je al een account? Inloggen
Enter your username or e-mail address. We'll send you an e-mail with instructions to reset your password.
