Vraag

Dubbele jaarlijkse indexatie bij Canonprijs erfpacht.

  • 10 April 2023
  • 7 reacties
  • 119 Bekeken

  • Nieuwe deelnemer
  • 3 reacties

Op 30 december 2020 zijn er voor 30 pachters van recreatiewoningen een nieuw erfpachtcontract opgemaakt. De 2 eigenaars ( particulieren)  van de grond, stelden de nieuwe erfpacht canon op € 2.600,-- Inspraak over de hoogte van deze canon was niet mogelijk. Volgens dit erfpachtcontract, trouwens ook in het vorige, dat er ieder jaar een indexatie plaats vindt. In september wordt er een bijbetaling verlangd. Het CBS maakt de werkelijke indecatie ( inflatie)pas het volgende jaar in maart bekend. Mocht de indexatie te hoog zijn, dan is het verschil bij de verpachters opeisbaar. Maar gedeeltelijke terug betaling heeft nog  nooit plaats gevonden. Maar nu komt het, het bedrag van de indexatie wordt het volgend jaar opgeteld bij de jaarlijkse canonprijs. Op 1 janauri 2022, inwerking tredend nieuwe erfpacht, was de canonprijs € 2.600, -- Nu op i januari 2023 is het bedrag verder geindexeerd naar € 3.058,--. Een verhoging van € 458,15. Terwijl in 2022 ook nog een extra rekening is betaald vanwege deze indexatie. Als het zo door gaat, is de pacht niet meer op te brengen. Het gaat om een terrein, waar geen enkele faciliteiten op  zijn gecreëerd.  De eigenaars hebben alleen  de kale grond met was bomen en de pachters hebben dit naar eigen inzicht verder  ingeplant. Graag indien iemand weet of dit wettelijk toegestaan is, dan ben ik dankbaar voor een juiste reactie. Yvonne Koster. 


7 reacties

Reputatie 7
Badge +2

Tja, dat is hoe inflatie werkt.
Eenmaal er bij gaat er niet meer af (zolang de inflatie positief blijft).

Ik kan me voorstellen dat het dubbel voelt.

Enige troost is dat als je inkomen ook voor de inflatie wordt gecompenseerd die ook elk jaar weer een stukje bij komt.

Anne.

Beste Anne, Helaas een terleurstellende antwoordt. Ik had gehoopt, dat de inflatie correctie eenmalig zou zijn en niet dubbel. Tenminste voor  het gevoel van mijn vriend is dit een dubbele berekening. Jammer maar het is blijkbaar niet anders, dus zal hij dit moeten accepteren.Erg bedankt voor de moeite die je hebt genomen, om mij hierover te informeren. Groeten Yvonne Koster. 

Reputatie 7
Badge +2

Heb je toevallig wat voorbeelden met bedragen?

Het is handig om er even van uit gaan dat de geschatte inflatie hetzelfde is als de inflatie die op een later moment door het CBS wordt vastgesteld.

Het klopt volgens mij dat je ‘2 keer betaalt’ zoals je dat noemt.

Stel dat de geschatte en werkelijke inflatie elk jaar 10% is
en je eind 2020 begint met € 2.600,=

Dan moet je in september 2021 10% bijbetalen, € 260,=

En wordt het bedrag per 1 januari 2022 € 2.600,= + € 260,= is € 2.860,=

Dan moet je in september 2022 10% over die € 2.860,= bijbetalen, dus € 286,=

En wordt het bedrag per 1 januari 2023 € 2.600,= + € 260,= + € 286,= is € 3.146,=

Dan moet je in september 2023 10% over die € 3.146,= bijbetalen, dus € 314,60

En zo verder.

Het bedrag dat je in september bij betaald komt het daarop volgende jaar er altijd bovenop
en wordt dan het nieuwe basis bedrag waarover de inflatie van dat jaar dan wordt berekend.

Anne.

Beste Anne, bedankt voor de 2e reactie. Maar ik heb nog steeds geen antwoord op mijn vraag. het is ook ingewikkeld. het gaat mij om dubbele heffing. Tijdens de looptijd wordt er een rekening gestuurd, van de te verwachten inflatie. De pachters betalen dit bedrag rond augustus of september van dat jaar. Later pas komt de vaststelling indexatie door het CBS over het afgelopen jaar. Maar op 1 januari b.v. 2023 wordt opnieuw de inflatie correctie toegepast. Dit is volgens mij 2 maal betalen, dus eerst via een extra rekening en vervolgens wordt de pacht verhoogd met de verhoogde inflatie. Ik vraag dit niet voor mijzelf, maar voor een vriend die inmiddels 99 jaar is en dit ook niet begrijpt.

Hopelijk ben ik nu wat duidelijker ? Groeten en een fijne dag toegewenst. Yvonne Koster. 

Reputatie 7
Badge +2

Het is idd een beetje moeilijk te bepalen wat de situatie is.

Als het basis canon prijs vanaf 1 januari 2021 € 2.600,= was

dan ga ik er van uit dat in september € 72,80 is bijbetaald.
Zijnde 2,8% van € 2.600,=

De nieuwe basis prijs zou dan per 1 januari 2022 € 2.672,80 zijn

In september 2022 zou dan € 267,28 moeten zijn bijbetaald
zijnde 10% van € 2.672,80

De nieuwe basis prijs per 1 januari 2023 zou dan € 2.940,08 zijn.

Als de inflatie dit jaar idd 8% is dan moet er in september € 235,21 worden bijbetaald
zijnde 8% van € 2.940,08

En wordt het nieuwe basis bedrag per 1 januari 2024 € 3.175,29

Inflatie correctie is altijd cumulatief:
wat er vorig jaar er bij is gekomen, blijft er bij.
Daar boven op komt de inflatie correctie van dit jaar.
En zo verder.


Wat het niet terug ontvangen van teveel betaald canon betreft:
dit kunt u vorderen in een aangetekende brief aan de eigenaren,
waarin u aangeeft dat mocht het bedrag niet binnen een redelijke termijn zij teruggestort,
u het zult verrekenen met de volgende betaling.

Als u die heeft kan afhankelijk van de hoogte mogelijkerwijs ook een rechtsbijstand verzekering hierbij helpen.

Let er wel op dat dit een hoop gezeur/gedoe/negatieve energie kan opleveren en er zelfs toe kan leiden dat de eigenaren uiteindelijk het contract opzeggen binnen de daarvoor afgesproken termijn(en).

Als het dus om niet al te grote bedragen gaat zou ik nog een een vriendelijke email sturen maar er niet al te ‘hard in gaan’.

Anne.

Beste Anne, bedankt voor je reactie. Ik besef dat ik de vraag neit goed heb omschreven. Het gaat erom, dat er naar mijn inziens 2 maal de inflatie correctie moet worden betaald. Eerst wordt er omstreeks september een bijbetaling gevraagd, die betaald wordt door de pachters. Vervolgens wordt dasn met ingang van 1 januari van het nieuwe jaar ook nog eens de pacht prijds verhoogd. Dus volgens mij is dit dubbel op ? Maar misschien zie ik dit verkeerd. Hopelijk wil je nog even je gedachten hierover laten gaan. Groeten Yvonne Koster. P.S Ik heb dit in het verleden diverse keren aan de Vereniging eigen huis gevraagd, maar hierop is nooit een antwoord gekomen. Zoals het vaak gaat, indien de indexatie die apart is geïnd, achteraf te hoog blijkt te zijn, wat vaak is voorgekomen, dan is het verschil nooit terug betaald, ondanks de verzoeken van diverse pachters. Het gaat om 2 verpachters van een prive terrein. 

Reputatie 7
Badge +2

Ik denk dat het het handigst is om hier even met een expert bij de VEH contact over te hebben.

Ik snap de vraag niet goed.
En ook de genoemde data zijn mij mss niet helemaal duidelijk.

Op 30 december 2020 is een erfpachtcontract afgesloten dat door iedereen is geaccepteerd.
Hierbij is het erfpacht vastgesteld op € 2.600,= elk jaar (vooraf) te voldoen op 1 januari.
Elk jaar wordt het bedrag geïndexeerd op basis van de CBS inflatie cijfers.
Op basis van een inschatting daarvan moet in september van het jaar een bijbetaling worden gedaan.
Mocht in maart het daarop volgende jaar blijken dat de inschatting te hoog was kan het verschil worden terug gevorderd.

Het geïndexeerde bedrag voor 2023 is € 3.058,= 
Dat is in totaal 18% hoger dan € 2.600,=

Wat mij niet duidelijk is:
Het bedrag van € 2.600,= gold vanaf 1 januari 2021? Of al vanaf 1 januari 2020?

De inflatie was volgens het CBS
in 2021 2,8%
in 2022 10%
in 2023 staat die voorlopig op 8%

Als je van die cijfers uit gaat zou je
in 2021 € 2.600, = * 1,028 = € 2.672,80 hebben moeten betalen
en dus € 72,80 bij hebben moeten betalen,
in 2022 € 2.672,80 * 1,1 = € 2.940,08 hebben moeten betalen
en dus € 340,08 bij hebben moeten betalen,
voor 2023 zou dat dan € 2.940,08 * 1,08 = € 3.175,29 worden
en moet je € 575,29 bijbetalen.

Als het contract in ging op 1 januari 2021 met € 2.600,=
dan was het in 2022 € 2.860,=
en voor 2023 wordt het dan € 3.088,80


Het zou mogelijk zijn om een teveel betaald bedrag terug te vorderen.
Er staat dat er nog nooit geld is terug betaald, maar mij is niet duidelijk of er ook formeel ooit is teruggevorderd? 

Wat mij ook niet duidelijk is, is wat er gebeurt als blijkt dat de inflatie te laag was ingeschat.
Moet er dan alsnog in het jaar er na extra worden bijbetaald?

Anne.

Reageer