community.eigenhuis.nl community.eigenhuis.nl
Vraag

Onbenoemde Ruimte gebruiken als kamer in nieuwbouw

  • 28 January 2024
  • 14 reacties
  • 447 Bekeken
T
  • T.S.K
  • Nieuwe deelnemer
  • 2 reacties

Ik heb een vraag m.b.t. mijn nieuwbouw woning en de zolder. De nieubouw is nog niet opgeleverd (waarschijnlijk ergens medio maart 2024). Ik heb een nieuwbouw woning gekocht en voor de zolder indeling heb ik een optie gekozen waardoor ik in principe een extra kamer heb gekregen. In het concept boekje stond dezelfde indeling als ik nu heb met daarop een bed en bureau op zolder. Het was dan ook mijn wens om dat ervan te maken. Nu was er iemand van eigen huis langs geweest voor een inspectie en er werd mij verteld dat ik de zolder ruimte NIET kon gebruiken als leefruimte (slaapkamer / bureau) omdat deze niet voldoende geventileerd zou zijn. In de bouwtekeningen staat deze ruimte aangeduid als ‘onbenoemde ruimte’. Ik had de aanname gemaakt dat ik daar dan alles van mag maken wat ik wil maar wellicht is dat fout?

 

In de nieuwbouw is overal behalve op zolder mechanische ventilatie en vloerverwarming aanwezig. Ik heb op zolder een dakraam die voor wat verluchting kan zorgen.

 

Mijn vraag is wat kan ik het beste doen om deze ruimte ‘woonbaar’ te maken? Mocht dit niet  kunnen, kan ik dan ergens een klacht oid indienen bij de projectontwikkelaar voor valse advertentie? Ik heb dit bij het uitzoeken van de opties met de projectontwikkelaar wel besproken en mondeling akkoord gekregen dat dat kon maar heb dit niet op schrift.

Wat zijn de eventuele gevolgen als ik er wel gewoon een slaapkamer/bureau van maak?

14 reacties

E
Reputatie 3

Heb je misschien een scan van die pagina uit het concept boekje waar dat bureau met stoel en bed op staat. Kun je ook bij de scan doen waaruit blijkt dat het jouw type woning betreft? Er zijn soms meerdere type wonigen in een project en dan kan het soms het plaatje van een ander tpye woning zijn. 

Een onbenoemde ruimte heeft geen vergunning om te gebruiken als gebruiksoppervlak of verblijfsgebied of verblijfsruimte omdat het niet voldoet aan de voorwaarden die voor die andere ruimten gelden. Zoals hoeveelheid aan: daglichttoetreding, ventilatie, isolatie, verwarming, leefbaarheid, veiligheid en gebruiksgemak. Het dakraam is slechts voor de eis voor tweede vluchtweg bij brand, maar voldoet niet voor de rest. 

Er was destijds het woningbouwproject Sion in Rijswijk vlak naast de rioolwaterzuivering en vlak naast de A4 snelweg. Voor dat project is vergunning afgegeven. Voor de stank van de rioolwaterzuivering moesten de mensen in hun koopcontract tekenen dat ze daar nooit over zouden klagen. Voor het verkeerslawaai van de snelweg konden ze vergunning krijgen als de zolder tot onbenoemde ruimte werd veklaard, want die voldeed niet aan de geluidisolatieeisen. 

Zo ook wellicht met jouw woning, dat er nog iets anders is waardoor het niet kan. 

 

T

Hierbij een foto van de originele bouwtekening van de gekozen indeling optie en van het concept boekje.

Ik weet dat het lang geduurd heeft voordat het project echt op gang kwam vanwege klachten uit de buurt en andere regelgeving. De optie om een dakkapel te maken heb ik ook niet gekregen. Ik dacht omdat deze op Zuid zou staan en daar de zonnepanelen liggen dus komen ze daarmee in de problemen. Maar er was ook sprake van dat het dan te duur zou worden…In plaats van een dakkapel heb ik aan de noordkant een dakraam boven het bureau als optie gekozen.

Echte communicatie hebben we nooit gehad over waarom opties wegvielen. Maar communicatie was en is nog altijd minimaal. 

 

 

E
Reputatie 3

Hoi @T.S.K  ik probeer je zoe goed mogelijk te antwoorden. De scan van het concept boekje is van type C woning, maar je vermeld er niet bij of jouw woning ook een type C woning is. Want als jouw woning type A of B is of zoiets, dan geldt het niet voor jouw woning.

Het bouwbesluit laat toe dat je in de vergunningaanvraag een ruimte tot onbenoemde ruimte kan verklaren. Daar wordt dan gebruik van gemaakt in de situatie dat ze met de rest van de woning niet aan de normen zouden voldoen. Dat ze bijvoorbeeld de energieprestatienorm niet halen, of de woning ligt minder dan 600 meter van een snelweg en halen ze de geluidsnormen niet. Door de hele zolder dan tot onbenoemde ruimte te verklaren halen ze wel die norm.

Er is dus een andere reden waarom ze een hele zolder tot onbenoemde ruimte verklaren, want verder is er geen reden om zoiets te doen. Via de website van de gemeente kan je de omgevingsvergunning van jouw woning downloaden. Dat is waarschijnlijk het hele project en dan moet je steeds zoeken wat er staat bij jouw type woning. Daar kan je dan misschien vinden waarom ze het doen. 

Een ruimte waar je een bed en bureau wil plaatsen heet dan een verblijfsgebied. Het is een nieuwbouw woning dus het in 2023 geldende bouwbesluit of later is van toepassing. Een verblijfsgebied moet minimaal 5m2 vloeroppervlak zijn waar het minimaal 2,6 meter hoog is. Op de tekening zonder dakkapel meet ik globaal met latje 6,6m2, op de folder met dakkapel totaal 15m2. Dus de oppervlakte voldoet. 

Als je geen dakkapel maakt is het verblijfsgebied 6,6m2. Er moeten dan een of meer ramen zijn met minimaal 10% van dat vloeroppervlak aan glasoppervlak voorzover 60cm boven de vloer. Dus dakraam moet minimaal  0,66m2 glas hebben. Ventilatiecapaciteit is 0,9 liter per seconde per m2 verblijfsgebied, dus bij 6,6m2 is het  6 liter per seconde. Een Duco-18 rooster van 33cm lang voldoet daaraan. Dakramen hebben ook een rooster dat die 6 liter ruim haalt. Als je de zolder slechts gebruikt als berging dan moet de ventilatiecapaciteit  21 liter per seconde zijn. Het gaat om de capaciteit, de ventilatieroosters mag je dichtzetten naar wens. 

Het verblijfsgebied van 6,6m2 en 2,6 meter hoog = 17m3 moet verwarmd zijn dat de temperatuur daar 18° (slaapkamer) of 21° (studeerkamer) kan zijn. De isolatie van het dak moet minimaal Rc >= 6,3m2K/W zijn, dat komt neer op 18cm dik rockwool of 12cm dik PIR of PUR. Isolatie van de gevel 4,3. De zoldervloer moet berekend zijn op de geldende vloerbelastingen op de ongunstigste plek. In principe 200kg/m2 gelijkmatig verdeelde belasting, of 100kg/meter lijnlast of 100kg puntlast, maar de regelgeving is uitgebreider of gedetailleerder. Als je de omgevingsvergunning download moet de sterkteberekening erbij zitten. Dan kan je het daar uithalen. De zoldervloer zou dezelfde sterkte moeten zijn als de verdiepingsvloer. Omdat het onbenoemde ruimte is, mag het lager zijn, maar als verblijfsgebied niet.

Je kan met een tekeningetje en precieze berekening een wijziging aanvragen op de omgevingsvergunning om van de zolerverdieping een gedeelte (die 6,6m2) verblijfsgebied te maken. Als er niets aan de hand is zou je die zo moeten krijgen. Tenzij die onbenoemde ruimte om een andere reden is. Dat merk je dan wel. Beter vraag je dat eerst van tevoren anders moet je onnodig leges betalen. 

Anne
Reputatie 7
Badge +2

Wat ik even mis in dit verhaal:
ik kan ik mijn eigen huis van een bezemkast toch gewoon een slaapkamer maken als ik dat wil?

Bij de verkoop zal die niet meegeteld worden als kamer,
omdat hij niet aan de eisen voldoet, 
maar tot die tijd kan ik er toch gewoon elke nacht slapen?

Of er een werkplek van maken en er elke dag werken?

In mijn 1e huis heb ik dat laatste min of meer letterlijk gedaan:
in een muurkast een bureau gemaakt en er mijn werkruimte van gemaakt.

Ik zie niet direct wie er hoe daar waarom effectief bezwaar tegen zou kunnen maken?

Anne.

Vrijwillig 'Energiecoach' - https://www.youtube.com/watch?v=j__pAGDBdbU - https://duurzamehuizenroute.nl/woning/tussenwoning-1896-den-haag
E
Reputatie 3

Het Bouwbesluit kent het begrip "bezemkast" niet maar als die kast binnen het verblijfsgebied ligt dan mag je dat gewoon doen. Dat valt binnen de vergunning. 

Anne
Reputatie 7
Badge +2

Welke vergunning hebben we het dan over?
Ik heb nergens een vergunning gehad om binnen mijn huis ruimtes zo te gebruiken als mij goed dunkt?

Stel dat die akst niet in het ‘verblijfsgebied’ ligt.
Wie gaat mij dan vertellen dat ik daar geen werkplek mag maken?
En wat gebeurt er als ik dat toch doe?

Dat volg ik dus niet.

Anne.

Vrijwillig 'Energiecoach' - https://www.youtube.com/watch?v=j__pAGDBdbU - https://duurzamehuizenroute.nl/woning/tussenwoning-1896-den-haag
E
Reputatie 3

Vergunningen voor woningen zijn openbaar. Je kan een kopie opvragen op het gemeentehuis danwel via hun website downloaden. Daar staat het allemaal in. 

Van elke woning moet minimaal 55% van de oppervlakte verblijfsgebied zijn. Dus als je die ruimte al hebt waarom zou je dan een slaapkamer in een bezemkast willen maken? 

Maar dit is off-topic, ik kan je vraag verder niet beantwoorden. Het is de uitwerking van artikel 22 van de Grondwet.

N
Reputatie 1

Niemand houdt jou tegen om op die zolder te gaan slapen, daar hoef je echt geen vergunning voor aan te vragen, komt ook niemand controleren. Waar je wel last van kunt hebben, is de reden waarom de ontwikkelaar/aannemer het een onbenoemde ruimte heeft gedoopt. Want dat doen ze niet voor niks. Zoals al eerder genoemd kan het te maken hebben met geluidsnormen, zowel overdracht van buiten naar binnen of van je buren naar jou en omgekeerd. Daglicht en ventilatie zijn ook al genoemd, maar hoeven ook geen beletsel te zijn.

In mijn nieuwbouwhuis zitten op zolder zowel een slaapkamer als een onbenoemde ruimte. Toch slaapt mijn dochter in de onbenoemde ruimte. Wel heb ik zelf vanaf de technische ruimte op zolder een extra ventilatiebuis van de WTW naar haar kamer laten maken want er zat geen inblaasventiel voor verwarmde buitenlucht op haar kamer. 

Kortom, kijk goed naar voldoende ventilatie, de rest is bijzaak en niemand houd je tegen.

Veel woonplezier!

N.B. Zo'n glimmende verkoopfolder is leuk, maar daar kun je geen rechten aan ontlenen. Bij verschillen tussen folder en bouwtekening/technische omschrijving gelden de officiële documenten.

Anne
Reputatie 7
Badge +2

@N.A.S Dat het van belang is voor de bouwer en voor een verkoper snap ik.

Ik kan best een bed op een vliering zetten,
maar mag dat bij de verkoop dan niet als slaapkamer mee tellen.
Eh je moet je afvragen of het wel een goed idee is, want het is natuurlijk niet voor niets dat een ruimte als niet geschikt is aangemerkt.

Wat ik uit de reactie van @Erve begreep is dat als de ruimte als ‘onbenoemde ruimte’ is aangeduid je als koper er dan niet van uit mag gaan dat je hier een bruikbare ruimte van kunt maken.
Dan zal het feit dat er in de folder wel een stoel of bed stond wrs niet voldoende zijn om bezwaar te maken?

Anne.

Vrijwillig 'Energiecoach' - https://www.youtube.com/watch?v=j__pAGDBdbU - https://duurzamehuizenroute.nl/woning/tussenwoning-1896-den-haag
E
Reputatie 3

Je mag een onbenoemde ruimte altijd tot bruikbare ruimte maken door die aan te passen aan de eisen die daarvoor gelden en daarvoor een vergunning aan te vragen. Maar het kan voorkomen dat het afgewezen wordt om een andere reden. Bijvoorbeeld dat de hele woning dan niet meer voldoet aan de energieprestatie-eis, terwijl die zonder zolder daar wel aan voldeed. Of je bent minder dan 600 meter van een snelweg vandaan en is de geluidsoverlast op de zolder hoger dan de norm en de rest van de woning niet. Dan mag het allemaal niet.

De vloer van een onbenoemde ruimte mag je ook uitvoeren als dakvloer en dan is die berekend op een gelijkmatig verdeelde vloerbelasting van 100kg/m2 in plaats van 200kg/m2. De vloer is dan ook niet geschikt als gebruiksoppervlak zoals bijvoorbeeld een berging om spullen als een bed en bureau op te slaan. Dat soort dingen moet je dus eerst uitzoeken voordat je vergunning aanvraagt of het zo gaat gebruiken door de bestaande vergunning te downloaden en na te kijken. 

De gemeente heeft de taak om te handhaven, dus als iets niet goed is krijg je een aanschrijving om het binnen een gegeven termijn aan te passen, anders boete. Het gaat om het gebruik, een bed of bureau plaatsen mag allemaal wel (bij geschikte vloer), en een incidentele logeerpartij ook. Maar permanent als verblijfsgebied gebruiken als het dat niet is, door er altijd te gaan slapen, dat mag niet.

In een bouwproject zijn er dikwijls meerdere typen woningen. In het geval van de topicstarter is type C een woning met dakkapel en is de zolder een verblijfsgebied. Maar topicstarter heeft zelf een ander type woning zonder dakkapel en verblijfsgebied op zolder en kan hij die rechten er dus niet aan ontlenen.  

N
Reputatie 1

Erve, maak je het nu niet nodeloos ingewikkeld? Ik heb nog nooit gehoord dat mensen een vergunning aanvragen om een onbenoemde ruimte als slaap- of studeerkamer te gaan gebruiken.

Je kunt alleen niet klagen bij de projectontwikkelaar dat je teveel last hebt van verkeerslawaai, dat er te weinig daglicht is of dat het er koud is. Of er voldoende ventilatie is, moet je zelf goed checken, een CO2 meter maakt het duidelijk.

En het gaat hier over moderne nieuwbouwhuizen. Daar is een zoldervloer vrijwel altijd een betonnen kanaalplaatvloer over de gehele breedte van het huis en van voor tot achter. Of, zoals bij mijn huis, van in het werk gegoten beton. Die vloer is overal hetzelfde en voldoende draagkrachtig voor elk normaal gebruik. 

E
Reputatie 3

N.A.S., een onbenoemde ruimte mag je niet gebruiken als verblijfsgebied. Die moet je eerst aanpassen aan de eisen voor een verblijfsgebied of verblijfsruimte. Maar als je dat niet met een vergunning doet, staat die bij de gemeente nog geregistreerd als onbenoemde ruimte en kunnen ze je altijd nog aanschrijven en beboeten. Bij deze heb je er dan dus over gehoord/gelezen. Het aanvragen van zo’n vergunning is zo gemakkelijk dat het een vraag is waarom je het niet zou doen. Je moet alleen een rijtje dingen bouwkundig eerst goed uitzoeken zodat de aanvraag en je berekeningen kloppen. Het is de taak van de eigenaar om daarvoor te zorgen. Misschien is het voor sommige woningen alleen meldingsplichtig.

Een CO2 meter is niet voldoende, er moet van het bouwbesluit een ventilatierooster fysiek aanwezig zijn gebaseerd op de goedgekeurde berekening die bij de vergunningsaanvraag op het gemeentehuis ligt. Je ventileert niet alleen voor CO2 maar ook voor alle overige gewenste dingen zoals stank.

Beton kan alleen druk opnemen, geen trek. Voor alle trekkrachten wordt staalwapening in betonconstructies gedaan. In een bouwproject kunnen meerdere typen woningen hetzelfde zijn. Voor die woningen of het spiegelbeeld daarvan hoef je van elk type maar één vergunning aan te vragen. Maar buiten dat zijn er verder geen twee betonvloeren hetzelfde. Elke betonvloer wordt door de fabrikant apart berekend en ingeleverd bij de gemeente. Een betonvloer van 5 meter overspanning is niet geschikt voor een overspanning van 6 meter.

Anne
Reputatie 7
Badge +2

Interessant.

Dus eigenlijk zou je soms een vergunning moeten aanvragen als je een ruimte anders gaat gebruiken. Alleen wordt daar neem ik aan eigenlijk nooit op gecontroleerd en ook niet gehandhaafd.

Anne.

Vrijwillig 'Energiecoach' - https://www.youtube.com/watch?v=j__pAGDBdbU - https://duurzamehuizenroute.nl/woning/tussenwoning-1896-den-haag
E
Reputatie 3

Dat hoeft ook niet want normaal is daar standaard al vergunning voor. Alleen als een ruimte tot onbenoemde ruimte is verklaard moet je de vergunning wijzigen als je die ruimte als verblijfsgebied gaat gebruiken. Dat een hele zolder tot onbenoemde ruimte wordt verklaard komt weinig voor, het is meestal juist andersom. Daarom is er vrij weinig te controleren. Het bouwbesluit werkt niet met begrippen als woonkamer, slaapkamer, keuken, hal, zolder enz, maar met de begrippen gebruiksoppervlak, verblijfsgebied en verblijfsruimte, en onbenoemde ruimte als het geen van deze drie is. Als je die ruimtes anders gebruikt dan hun bestemming, dan mag de gemeente handhaven. 

Reageer


Forumvoorwaarden Eigen Huis community