MJOP en technische commissie

Voor ons is de MJOP een richtlijn met zaken, waar we in de toekomst rekening mee moeten houden.  We gaan pas vervangen of verbeteren als het nodig is. Stel dat er staat dat het schilderwerk aangepakt moet worden en er is geen krasje of beschadiging? Dan ben je toch een dief van je portemonnee aals je een schilder laat opdraven.

Dat klopt. In principe moet een door de ALV vastgestelde en goedgekeurde MJOP als zodanig worden uitgevoerd. Hier kan van worden afgeweken, mits de ALV het daarover eens is via stemmen.

De technische commissie komt alleen met een advies aan de ALV.

Normaal komt op de (jaarlijkse) ALV het geplande onderhoud in de MJOP voor het volgende jaar ter sprake. Dan worden liefst 3 offertes hiervoor opgevraagd. Hieruit wordt dan gekozen door het bestuur of de ALV. Het hangt van het mandaat van het bestuur af in hoeverre en tot welk bedrag ze zelf mogen besluiten. 

Ik zou het als agendapunt laten opnemen op de volgende ALV. 

Jaarlijks moet bekeken worden welke werkzaamheden noodzakelijk zijn en of zij wel kunnen/moeten worden uitgevoerd

In bovenstaande teksten wordt meerdere malen het werkwoord “moeten” gebruikt. Iets moet als dit ergens in de wet of reglement staat. Het lijkt mij goed als degene die het werkwoord “moeten” gebruikt, aangeeft waar dit is gedefinieerd.

Volgens mij is het MJOP in gebruikt genomen om de bijdrage aan de Onderhoudsreserve goed te kunnen inschatten. Die inschatting wordt gemaakt op een MJOP dat tenminste een venster heeft van tien jaar en niet ouder is dan vijf jaar.

In het MJOP wordt een inschatting gemaakt van het jaar waarin het project nodig lijkt. Volgens mij is nergens beschreven dat projecten van een MJOP iitgevoerd moeten worden in het jaar dat ze gepland zijn. Is een project aanstaande, zal is het verstandig om te kijken is het nodig is het project eerder uit te voeren of dat het eventueel later uitvoeren mogelijk is. 

Voor mij is het logisch dat je bv het bitumen dak nog niet vervangt als er geen enkele lekkage is geconstateerd om als voorbeeld te noemen.
En zo ook met het totale onderhoud. Het MJOP is een richtlijn waar je rekening mee moet houden, want die kosten komen er ooit aan. Maar je doet er wel goed aan om het wel mee te nemen in de jaarlijkse begroting

Om de discussie nog iets te verhelderen het volgende:

Aan het maken van een MJOP gaat, volgens mij, een conditiemeting vooraf. Die conditiemeting wordt gebruikt om het jaar in te schatten dat een bepaalt soort onderhoud nodig is. Naarmate er minder tijd ligt tussen het jaar van conditiemeting en het jaar van waarschijnlijk onderhoud, is het geplande jaar van onderhoud zekerder. Ligt het jaar van onderhoud verder weg, dan is is er een grotere onzekerheid. 
 

Naar mijn mening is het daarom onverstandig om het MJOP als “gebeiteld in steen” te hanteren voor wat betreft het onderhoud. Ik ben er voorstander van om elk jaar weer de afweging te maken: “is het verstandig iets in de planning te veranderen” van het onderhoud. De meest actuele versie van het MJOP, kan met de wet in de hand, wel gebruikt worden voor het bepalen van de jaarlijkse onderhoudsbijdrage. 
 

Een bitumendak heeft een bepaalde leeftijd; dat neem je mee in je MJOP. Maar als je elk jaar het dak laat inspecteren en er geen lekkages zijn dan ga je het toch niet vervangen omdat dat in het MJOP staat? Zo denk ik er tenminste over. 

Beste DJvanderV

Het was niet mijn bedoeling je correcte melding te overtroeven. Daarom excuses voor mijn melding.

Het positieve is echter wel dat we het eens zijn met elkaar!

Ik ben benieuwd naar een gerechtelijke uitspraak waarin staat dat een bestuurder van een VvE NIET een eerder door de ALV vastgesteld en goedgekeurd onderhoudsplan (MJOP) ten uitvoer mag brengen zoals deze is opgesteld. Dat is immers een van zijn taken.

Elk jaar het hele pand controleren door een (onafhankelijke) keurmeester kost veel geld. Een goede visuele inspectie duurt voor een klein gebouw al ca. twee uur. Hierbij wordt dieper gelegen houtrot of slecht voegwerk vaak over het hoofd gezien. Dit opsporen met een 'prikker' wordt door de keurmeesters van VEH niet meer gedaan i.v.m. klachten.

Wachten met onderhoud tot een daklekkage wil je als VvE zeker de bovenste eigenaar niet aandoen. Deze kan gevolgschade krijgen en hiervoor de VvE aansprakelijk stellen. Immers wat als zijn plafond en muren opnieuw gestukt en geverfd moeten worden? De verzekering zal dit waarschijnlijk niet betalen i.v.m. achterstallig onderhoud of anders de kosten verhalen op de VvE.

Ik ben als bestuurder veel tijd kwijt om leden van de VvE steeds opnieuw uit te leggen hoe alles werkt binnen een VvE. Vooral aan nieuwe eigenaars. Ze hebben meestal een onjuist beeld en zich er nauwelijks in verdiept. Alles is goed totdat de maandelijkse contributie omhoog gaat. Dan moet alles anders en snel. Speciaal voor hun. Anders geen beweging meer bij ze in te krijgen. Vooral bij buitenlandse beleggers merk ik dat. Wat mij betreft moet iedere potentiele nieuwe eigenaar voor de overdracht een verplichte cursus volgen waarin ze de akte bestuderen en een proef ALV meemaken. Dat kan in een middag met vooraf enige thuisstudie. Bij niet geslaagd, geen koop van het appartement. 
 

Is het dit wat je zoekt?

https://www.recht.nl/rechtspraak/uitspraak/?ecli=ECLI:NL:RBROT:2023:7203

Zit achter een inlog en ik ga me hiervoor niet registreren. Zet het wat mij betreft hier maar neer of het belangrijkste als het erg veel is.

Of deze is het toch?

ECLI:NL:RBROT:2023:7203 - PONT Data&Privacy (privacy-web.nl)

Beste B.V.

ik vermoed dat je je vergist. Enkele juridische sites geven alleen toegang als er betaald is. Voor deze site betaal ik niet en daarom vermoed dat je je vergist.
 

Voorstel: doe nog een poging.

@G.C.K 

Zoals ik aangaf, moet ik inloggen en dat ga ik niet doen. Is de andere link hetzelfde? Daarin kwam ik het niet tegen. 

Jammer, ik weet geen andere manier om je te helpen. 
 

Geluk toegewenst. 

De achtergrond van de MJOP is dat er voldoende wordt gereserveerd voor groot onderhoud. 

Het eerdere alternatief was jaarlijks een 0,5% van de herbouwwaarde sparen.

Het MJOP moet om de 5 jaar worden geactualiseerd. 

Dat zijn de wettelijke kaders. 

De uitvoering is aan de ledenvergadering en het bestuur. Het bestuur is er wel voor aansprakelijk dat er voldoende wordt gereserveerd en de ledenvergadering is verplicht om te zorgen dat er voldoende kan worden gereserveerd. 

Leden kunnen van daadwerkelijk elke maand sparen afzien door een bankgarantie op basis van die 0,5% af te geven aan de VvE.

Die 0,5% is op dit moment 2x zo hoog als het reserveren o.b.v. een MJOP.