Nieuwe appartementenkopers verdiepen zich onvoldoende in VvE

  • 3 November 2023
  • 14 reacties
  • 505 Bekeken

Reputatie 1

Kopers die voor het eerst een appartement aanschaffen, verdiepen zich onvoldoende in de Vereniging van Eigenaars (VvE) en bijbehorende belangrijke stukken. Dit blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 547 appartementseigenaren.

Stond jij ook voor verrassingen toen je een appartement kocht? Of heb je tips voor anderen die een appartement gaan kopen? Deel die hier 👇🏻


14 reacties

Heel herkenbaar. Ik woon nu al zo'n 25 jaar in ons appartementencomplex en in de beginjaren was de betrokkenheid bij de VvE veel groter we hadden altijd een bestuur van 3 personen, 2 leden die de kascommissie wilden doen, een technische commissie en een klusjesteam. Daar is nu bijna niets meer van over, zelfs het bestuur is nu al extern bij onze VvE beheerder. Ik heb ook het idee dat het Huishoudelijk Reglement nauwelijks meer wordt gelezen of dat er niet naar wordt gehandeld. Dat zien we vooral bij het netjes en schoon houden van de gemeenschappelijke ruimten. Gelukkig doet 95% het nog wel volgens de regels, maar zo'n 5% niet. Die zetten rustig schoenen en andere persoonlijke eigendommen voor de deur.  Bij de makelaar/notaris schijnen nieuwe eigenaren blijkbaar te horen: dit zijn de papieren lees die maar eens door en dat is het dan. Ze beseffen niet (of willen dat niet) dat wonen in een VvE ook regels met zich meebrengt of ze dat nu willen of niet het is nu steeds meer ieder voor zich.

Reputatie 4

Een jaar of 10 geleden overwogen wij ook een appartement te kopen. Wij vroegen om het laatste jaarverslag en financiele overzicht van de Vve. De verkoopmakelaar zegde ons toe dat te mailen. Ondertussen waren we al tot een koopprijs gekomen. Ook wij letten dus niet goed op! Voordat wij naar huis gingen hebben we nog even door de wijk (Almere) gelopen en toevallig (wat een geluk) spraken wij met de penningmeester van een naastgelegen complex. Het zijn 3 naast elkaar en gelijkwaardige complexen. Deze vertelde dat het complex waar wij een appartement zouden gaan kopen, de finacien niet zo best waren. Tevens mailde hij ons stukken over de bouw en de problemen die zich daar voordeden, en dan met name over de balkons (wat overins bij alle 23 de complexen zo was).

Van de verkoopmakelaar kregen we uiteindelijk, na enig aandringen de stukken, maar toen waren we al klaar en hebben de koop niet door laten gaan. Dat was ook meteen de laatet keer dat we plannen hadden voor een appertament.

De les die wij trokken, en dat wil ik aspirant kopers meegeven: als je echt wil, neem een optie maar eerst alle verslagen van de Vve en de financiele verantwoording bekijken. Ga ook eens praten met andere bewoners (en in ons geval, vraag de voorwaarden op die gelden voor de belastbaarheid van balkons en vraag of er/wat waren de problemen bij de bouw).

 

We hebben ook het omgekeerde meegemaakt; kopers die door het bestuur van de VvE terdege ingelicht zijn, het huishoudelijk reglement hebben gekregen en die zich er geen ruk van aantrekken wat de regels zijn. Zelfs proberen om steunmuren in het apartment weg te breken, rustig gaan verbouwen op zondag of na 22.00 uur omdat de beunhaas die ze ingehuurd hebben alleen dan tijd heeft. Verwarmingselementen laten weghalen midden in de winter terwijl de CV loopt en dan het hele gebouw in de kou zetten voor meerdere dagen door hun handelen.

Ongeloofelijk veel smoezen worden dan verzonnen om toch hun eigen zin door te drijven, vaak wordt er keihard gelogen, ondanks het feit dat de medebewoners veel last ondervinden hiervan.

Ik kan hier een boek over schrijven…..Makelaars en notarissen geven inderdaad ook vaak de informatie over de VvE niet of heel gebrekkig door terwijl die informatie wel wordt verstrekt door de VvE aan die betreffende Makelaar en notaris.

Het je niet hoeven houden aan de afspraken binnen de VVE is duidelijk een ding van de tegenwoordige tijd van egoïsme en alleen interesse hebben in de eigen belangen.

Ook al heb je alles goed door genomen kan het nog steeds mis gaan. Als bijvoorbeeld bij ons waar het winkelpand onder ons een andere eigenaar kreeg. Verduurzamen kan je vergeten vanwege vele onmogelijke eisen die er gesteld worden. Bij elke doorrekening of andere toelichting was er altijd een Nee. Zelfs de kantonrechter kwam er an te pas. Helaas krgen we geen gelijk want de rechter vond het ook normaal dat bij verkoop de zonnepanelen verwijderd moeten worden. Hoe bedoel je een verduurzaamde woning. Het wordt tijd dat de regering hier iets tegen doet. Je wilt verduurzamen zoals de regering en maatschappij dat wit maar je krijgt geen medewerking. De vorige eigenaar was wel voorstander en heeft toen mondelinge toestemming gegeven maar helaas niets zwart op wit.

Misschien iets voor Vereniging Eigen Huis om dat aan te kaarten bij onze overheid die graag wilt dat je verduurzaamt.

Reputatie 2

Ik kan hier een boek over schrijven…..Makelaars en notarissen geven inderdaad ook vaak de informatie over de VvE niet of heel gebrekkig door terwijl die informatie wel wordt verstrekt door de VvE aan die betreffende Makelaar en notaris.

Het je niet hoeven houden aan de afspraken binnen de VVE is duidelijk een ding van de tegenwoordige tijd van egoïsme en alleen interesse hebben in de eigen belangen.

Door een recente ervaring weet ik van een overdracht van een app. recht waarbij in mijn opinie de betreffende notaris op zijn minst onderzocht zou moeten worden of mogelijk zelfs uit zijn/haar ambt gezet. Na wat doorvragen via via bleek deze werkwijze niet uitzonderlijk te zijn. Ik zeg dit om aan te geven dat je beter ver kan blijven van een VvE. Teveel kans op misstanden en gedoe/gezeik. Ik heb er al zoveel onnodige tijd aan verspild. Ik kan bezig blijven alles goed uit te leggen. Het wordt daarna nog tegen me gebruikt ook. Wel rechten willen claimen, maar dat er ook plichten zijn en verantwoordelijkheid nemen, ho maar. 

Wij wonen hier inmiddels 4,5 jaar. Klein appartementen complex. Ook wij kregen destijds natuurlijk te maken met het fenomeen VVE. We hadden geen idee hoe dat in zijn werk ging. Via de makelaar hebben we wel wat stukken hierover mogen ontvangen, echter dat zei ons tijdens de aankoopprocedure verder niet veel. Nu na 4,5 jaar zijn we wat wijzer geworden. Naar onze mening veel te weinig reserve opgebouwd voor datgene er aan onderhoud moet gebeuren. Als bestuur ga je niet ineens de maandbijdrage drastisch verhogen. Daarmee jaag je de appartementseigenaren tegen je in het harnas.  Ook hebben we geconstateerd dat bepaalde aanpassingen aan appartementen  kennelijk zonder goedkeuring van de vergadering door eerdere eigenaren zijn verricht. Hier kan je nu niets meer aan veranderen. Als lid van de VVE probeer ik nu kritisch te kijken naar hoe het bestuur functioneert. Helaas kan ook ik hier niet zomaar verandering in aan brengen zonder mensen voor het hoofd te stoten. Wellicht moet ik me maar beschikbaar stellen als voorzitter in de hoop na gekozen te zijn wat belangrijke veranderingen door te voeren in het reilen en zeilen van het bestuur. Een externe partij hiervoor inzetten zie ik niet zitten vanwege de kosten en het niet betrokken zijn bij ons appartementen complex.  M.a.w. hier heb ik geen vertrouwen in. Het zal echter nog  jaren duren voordat naar mijn mening de zaakjes binnen de vve op orde zijn. Zowel financieel gezond als bouwtechnisch.

Heel herkenbaar die onwetendheid, maar dat is toch bijna altijd eigen schuld. Bij de koop van ons toen nog te bouwen appartement (complex met 11 huur- en 10 koopappartementen) kreeg iedere koper naast de transportakte een hoofd- en ondersplitsingsakte, ieder met een bijbehorend modelreglement. Daarnaast natuurlijk alle stukken betrekking hebbend op de bouw, zoals een aannemingsovereenkomst, een technische beschrijving, keuzelijst meerwerk en de Woningborg papieren. Al bij de eerste bijeenkomst (slaan 1e paal) merkte ik dat niemand ook maar iets gelezen had. Te veel, te ingewikkeld, krijg ik hoofdpijn van, etc. We zijn nu 10 jaar verder en dat is niet veranderd. Geen enkel stuk dat op de ALV wordt besproken wordt gelezen. Men gelooft het wel. Ben al die tijd voorzitter van zowel de VvE hoofd- als ondersplitsing geweest en verbaas me nog dagelijks over die houding.
Bijkomend voordeel is wel dat er geen conflicten zijn. Op elke vraag waarom iets niet mag kan steevast geantwoord worden dat het nu eenmaal zo in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement is bepaald. Met de toevoeging, of heb je die soms niet gelezen? 

het is steeds uitdagender om uiteenlopende redenen maar wij streven ernaar met 57 eigenaren een eigen bestuur van 3 personen te hebben.  Eigenaren te verwelkomen en een en ander toe te lichten.  Veel aandacht voor communicatie te hebben door consequent een relevante nieuwsbrief te delen en aanspreekbaar te zijn.

Door elk jaar 2  eenvoudige maar gezellige bijeenkomsten te organiseren om elkaar te ontmoeten houden we de betrokkenheid op niveau. En zien dan telkens zeer hulpvaardige buren die expertise hebben die ze graag inzetten voor het belang van de vve. 

Dat lukt maar het is hard werken, ik herken ook de genoemde voorbeelden. Een goede beheerder helpt. Maar als vve is het werken met commerciele partijen veeleisend en dan helpt de de afstemming met en de kennis van alle eigenaren. Maar of dit in de toekomst voldoende zal zijn moet blijken. 

 

 

 

 

 

Wij wonen nu meer dan 20 jaar in een kleinschalig appartementengebouw en ik ben een aantal jaren voorzitter geweest. In die tijd zijn er veel zaken voorbij gekomen, waaronder een aantal zoals hiervoor beschreven. De meeste komen me bekend voor.

Ik adviseer iedere aspirant koper om eerst zelf onderzoek te doen en ook contact op te nemen met het bestuur van de vve. Het bestuur (en de vve) heeft er alle belang bij dat aspirant kopers op de hoogte zijn van de do’s & dont’s. Zij kan o.m. inzage en toelichting geven in het huishoudelijk reglement , de meerjarenonderhoudsplanning, de staat van het gebouw, de financiële positie en andere relevante zaken.

Iedere vve is bij de Kamer van Koophandel ingeschreven, waarin ook de namen en adressen van de bestuursleden vermeld zijn.

Dus, ga vooral niet alleen af op de informatie van de makelaar (die heeft maar 1 belang: verkopen), maar neem zelf ook actie. Dat kan een hoop problemen en teleurstellingen voorkomen.

 

Onze VvE is inmiddels redelijk functionerend en ook betalen wij na jarenlang soebatten dan nu eindelijk een acceptabele maandelijkse bijdrage zodat wij voldoende saldo kunnen opbouwen om aan het MJOP te kunnen voldoen.

Ik loop echter aan tegen de claims van eigenaren wanneer zij het appartement verkopen. Dit complex is 85 jaar oud en de appartementen hebben enkele jaren geleden allemaal het Energielabel G gekregen. Toch heb ik in de verkoopaanbieding van verkopende eigenaren al 2x waarderingen over het isolatieniveau in hun verkoopadvertentie gezien, die pertinent niet waar kunnen zijn omdat ik zeker weet dat zij geen isolatiemaatregelen hebben getroffen.

Een stel nieuwe eigenaren kwam boven mij wonen in de veronderstelling dat de vloer degelijk en afdoende geïsoleerd was en heeft 5 jaar op pantoffeltjes moeten lopen. Andere eigenaren bieden nu hun appartement aan met Energieklasse C door dubbel glas, terwijl dat dubbele glas al jaren in alle 8 de appartement vervangen moet worden omdat het tocht als een gek en de woningen bij bepaalde wind gewoonweg niet warm te stoken zijn.

In principe zijn deze claims geen zaak van de VvE. In de realiteit heb ik echter gemerkt dat nieuwe eigenaars in zo'n situatie binnen de VvE  al bij voorbaat de kont tegen de krib gooien en zich bijvoorbeeld gaan verweren tegen een verdere verhoging van de VvE-bijdrage omdat ze onverwachte kosten hebben moeten maken.

Reputatie 1

Ik ben zelf voorzitter van een VvE. Ik probeer indien er een woning vrij komt en deze in de verkoop gaat, al contact te leggen met de verkopers. Geef aan met welke makelaars we goede contacten hebben en heb afspraken met die makelaars dat de aspirant kopers met mij contact mogen opnemen. Dus heb ik al vroegtijdig contact met hun en onder genot van een kop koffie bespreek ik dan wat de regels zijn, want idd zijn de voorschriften in het HHR en splitsing reglement niet altijd heel duidelijk.  Het betekent ook dat de aspirant bewoners al een aardig inkijkje krijgen van het reilen en zeilen. Btw, onze reserve fonds omvat ongeveer 10.000 € per appartement, dus redelijk gezond.

Er is een boek geschreven door ene mevrouw Cora Vonk. Het boek heet Handboek voor de appartementbewoner. Alle nieuwe kopers binnen ons complex krijgen dit boekje aangereikt, c.q. als pdf te downloaden vanaf ons VVE Portal.

 

 

Ik ben onderdeel van 3 vve's, 1 prive en 2 zakelijk. 

De VvE's zijn zeer verschillend.

Ik kan me voorstellen dat mensen afhaken bij het zien van de splitingsakte, modelreglement ed. en hoeveel mensen begrijpen goed hoe je een jaarrekening moet lezen?? 

Het HHR is vaak wel begrijpelijk, maar raakt in de massa van de andere documenten wat ondergesneeuwd naar mijn idee.

Eigenlijk zou er een beknopte samenvatting o.i.d. moeten zijn en het HHR zou door het bestuur nog extra verstrekt kunnen worden, overlast geeft nl. veel onderlinge problemen. 

Er is hieromtrent ook weinig aandacht voor mensen met laag geletterdheid.

Een professionele VvE beheerder vind ik, ondanks de kosten, wel prettig, deze zijn niet persoonlijk betrokken en dat is vaak beter voor de onderlinge verhoudingen. Er zijn nl. bestuursleden die denken dat ze baas zijn van het complex 😉

Ik ben nieuwe eigenaar van een appartement. Die hele vve gebeuren is voor mij een grote oerwoud. Ik probeer een vve te starten samen met de eigenaar van de bovenverdiepingen, maar het lukt nog steeds niet. Zo'n vve beheer kantoor staat niet te springen met 2 eigenaren. Iemand advies  ? Bestaat er zoiets als een stappenplan en kantoren waar ik mij zou kunnen aanmelden ? Er ontbreekt nu opstalverzekering, ik word daar best wel zenuwachtig van

Reageer