Dit blijft een lastig punt, zeker met de tegengestelde financiële belangen van oudere bewoners t.o.v. jongere bewoners. 

Bij de oudere zal het hun tijd wel duren... 

Ik denk dat hr Wayenberg in zijn laatste zin bedoelt dat een te lage reserve kan leiden tot onverwachte extra hoge bijdragen van de leden. En dat komt dan door zeer hoge onderhoudskosten. Zoals hij nu geciteerd wordt staat er dat een te lage reserve hoge onderhoudskosten veroorzaakt. 

Ik denk dat bijna alle VvE's te weinig reserve hebben. Hoe kan dat ook anders met de enorm hoge inflatie van de laatste jaren en dat is nog niet voorbij. Het mandaat van de ECB is 2%.

De taxatie herbouwwaarde moet bij ons om de 6 jaar en is dit jaar weer gedaan. Een stijging van 46% ! Volgend jaar zal de maandelijkse inleg hier al gaan stijgen met 65% en dat is nog zonder deze veel hogere taxatie. Splitsingsaktes hanteren immers de consumenten prijsindex (CPI).

Die verplichte 0,5% voor groot onderhoud geldt pas vanaf 2021 dacht ik. Daarvoor was een overgangsperiode. Tevens alleen geldig als er geen onderhoudsplan is. Dus het mag lager zijn dan 0,5%. Bijv. als het pand in goede staat verkeerd. Dat hoeft overigens niet, want de ALV bepaalt wat er wel/niet aan onderhoud wordt gedaan. 

Zo zullen denk ik veel VvE's bijv. het voegwerk bijhouden via de post ‘Klein onderhoud’ ipv alles ineens vervangen. Dat scheelt duizenden euro's aan reserve. Ook houtrot kan steeds opgevuld worden, hoewel niet wenselijk natuurlijk.

Verder is er geen eis wie zo'n onderhoudsplan vaststelt. Dat kan ook door een woningcorporatie gedaan worden, als deze deel uitmaakt van de VvE. Zoiets van; ‘de slager die zijn eigen vlees keurt’.

Dit gaat echter nog om onderhoud en niet ook duurzaamheid. Dat zal het nog veel duurder maken. Bijv. een nieuwe kunststof buitendeur incl. HR++ glas kost incl. installeren al gauw €2.500. Veel houten en kunststof kozijnen met dubbelglas zijn niet geschikt voor het dikkere en zwaardere HR++ glas. Nog niet te spreken over triple glas. 

Het ‘vervelende’ van een (D)MJOP is, dat eenmaal vastgesteld en goedgekeurd door de ALV, dan moet die worden uitgevoerd, tenzij de ALV anders beslist, maar dat zal niet eenvoudig zijn. Zeker niet als het onderhoud al is ‘uitgekleed’ of bepaalde hoge uitgaven zijn uitgesteld naar buiten het bereik van de (D)MJOP. Dat komt een keer terug.

Ik verwacht grote financiële problemen bij veel VvE's de komende jaren en als gevolg hiervan ook bij de eigenaars en hun huurders.

Per 2025 staat bij ons een DMJOP begroot. Bij precieze opvolging en uitvoering hiervan zal de maandelijkse inleg zeker verdubbelen!

Onze VvE van acht vooroorlogse woningen heeft de afgelopen zeven jaar het nodige achterstallig onderhoud weggewerkt (schilderen, reparatie van voegen/scheuren en beton, vervangen riolering). De totale kosten daarvan bedroegen €52.000,-. Het dak is nog prima, dus voor de komende jaren staat er geen groot onderhoud gepland, behalve het reguliere schilderwerk. Uit een meerjarenbegroting (met een ruime indexatie) blijkt dat onze maandelijkse bijdrage zelfs iets naar beneden kan. Wat we nu jaarlijks sparen komt aardig in de buurt van een 0,5% van de nieuwbouwwaarde. Maar dat is dus als de staat van het pand goed is; bij achterstallig onderhoud zou ik meer doen (1%), totdat dat de staat weer goed is. Als je zelf het VvE-beheer doet, zoek medestanders binnen de VvE om iedereen er van te doordringen hoe belangrijk preventief onderhoud en een goede staat van het pand is.

Sinds 6 maanden bewonen wij een appartement. Bij aankoop bleken de reserves prima in orde te zijn, ook naar de mening van de verkopende makelaar. Echter blijkt er nu sprake te zijn van nogal wat achterstallig groot onderhoud, waardoor bij volledige uitvoering daarvan de reserves zelfs niet eens toereikend zijn. Dat is wel even schrikken wanneer je je realiseert, ook in het kader hier beschreven -stijgende bouw- en onderhoudskosten) - dat je eigenlijk in een soort ‘open einde’ regeling terecht bent gekomen. Ik krab mij echt achter de oren nu ik ervaar hoe tegengesteld de meningen van de eigenaren in onze VvE zijn m.b.t. onder meer het achterstallig onderhoud.