Conflicten binnen de VvE: snelle beslechting voorkomt escalatie

Echte conflicten zoals daar beschreven gelukkig niet.

Maar in ons gebouw is een grote verscheidenheid aan appartementsgrootte.

De kleinste zijn veelal doorstroom appartementen voor jongeren.

Die hebben geen zin in investeringen in verduurzaming.

Bovendien blijkt ons gebouw, toch nog maar 9 jaar oud, slecht te verduurzamen.

Maar dingen die het leven voor wat ouderen gemakkelijker te maken, komen bij de vergadering er ook niet door op deze manier. Daar ontstaat wel wrevel, maar nog geen hondenpoep in de brievenbus…

Men legt zich hier er blijkbaar makkelijk bij neer als door een stemming iets niet doorgaat.

Als men hier zoiets zou gaan willen als stadsverwarming, zou dat wel eens goed mis kunnen gaan denk ik. Geen idee hoe dat te voorkomen is….

Wij hebben een ernstig conflict binnen de VvE en hebben een extern bestuurder moeten inhuren en een accountant.  We hebben financiële problemen. Er is weinig geld in kas. De VvE- bijdrage is verhoogd en om de openstaande rekeningen te betalen is er eenmalige bijdrage gestort. Er is geen reserve.  De begeleiding van het VvE kantoor is zwaar onder de maat en nog steeds. We zijn enorm in de steek gelaten. Als bewoner ben je een leek en afhankelijk van de deskundigheid van het VvE kantoor, aannemer,  leveranciers etc. Je hebt niet overal verstand van. De enige houvast is dat je bij de besluitvorming, die bij onsniet altijd transparant was, je aan de wet- en regelgeving houdt. Ook daar schortte het aan.  En dan noem ik niet eens het geroddel de  achterklap en de vriendjespolitiek. Hoe heeft het zo ver kunnen komen? Hoe worden we een normale vereniging die goede besluiten neemt in het belang van iedere bewoner? De ondersteuning voor VvE’s moet verbeterd worden door verplichte cursussen te organiseren voor bestuurders. Iedere (nieuwe) bewoner moet goed geïnformeerd worden. De besluitvorming moet transparanter. Er komt veel op ons af zoals de verduurzaming. Die valt niet bij iedereen in goede aarde, want het kost heel veel geld. 
Ondertussen gaat het onderhoud door. Liften, verfbeurten, riolering noem maar op. 
Dat vraagt om een goed bestuur. 

Tjonge… heftig.

Wordt dan ook tijd dat zo'n kantoor verantwoordelijk gehouden kan worden van dit soort taferelen. Wij zitten ook bij zo'n kantoor, maar geen idee of het een goede is. Is dat te achterhalen? Oook iets voor VEH?

Ja ik denk dat VEH hier beter op kan inspelen.
Misschien apart een magazine voor VvE ?

Ben net vertrokken uit een VVE met 3 appartementen. Het was de hel.

Dominante buurman met weinig intelligentie en veel testosteron. Weigerde gevels, spouw ed op te nemen in  onderhoudsvrrplichtingen. Maar als ik dan mijn spouw wilde isoleren was het niet goed en belde hij de aannemer eigenhandig af!  Hij had het derde lid aan zijn kant (belegger, ook zo'n 'mannetje') waardoor ik kansloos was. Zíek werd ik ervan en uiteindelijk besloot ik dat er maar één oplossing voor me was: wegwezen. 

Heb mijn geluk weer hervonden maar, mijn god, wat een akelige tijd. 

Ja zo’n administratie kantoor kan een VVE maken en breken. Kennelijk zijn er geen kwaliteitseisen gesteld aan medewerkers die bij zo’n kantoor werkzaam zijn. Weinig kennis van de wettelijke regelgeving, waardoor er bij uitgekraamde onzin voor, tijdens en na een vergadering niet wordt “ingegrepen”. Bij kleine appartementen kunnen makkelijk “meerderheden” gevormd worden die onderling de besluiten nemen en andere deelnemers hun rechten ontzeggen. Het wonen in een appartement kan heel fijn zijn, als zo’n niet functionerend administratie kantoor geen roet in het eten zou gooien. Een kennelijk is het niet makkelijk een goed kantoor te vinden als je een kleine VVE bent, want dat levert zo’n kantoor financieel nauwelijks wat op, terwijl het de leden een kapitaal kost. Prachtig bedacht allemaal, maar de praktijk is wat anders als de theorie

Je kunt als VvE ook één deskundige externe bestuurder inhuren, die van wanten weet. Als solo bestuurder of naast 2 andere bestuurders. Die kan goede, onderbouwde voorstellen opmaken en indienen op de algemene ledenvergadering en staat op afstand van (leden van) de VvE. Met mijn ruime jarenlange ervaring als VvE-bestuurder ben ik niet alleen extern voorzitter voor VvE's maar ook vergaderbegeleider (voorzitter ALV's) in Midden Nederland voor VvE-beheerders.

Soms bestaan er (deel)oplossingen voor verduurzamen. Bijvoorbeeld bij het installeren van zonnepanelen op het dak van de VvE. Eigenaren die daar wel behoefte aan hebben kunnen het hun toekomende deel van het dak op eigen kosten beleggen met eigen zonnepanelen. Eigenaren (jongelui of ouderen) die daar geen behoefte aan hebben betalen daar niet aan mee. Kwestie van een besluit van de VvE en goede contracten opmaken tussen de VvE en de betreffende leden. Ook kan een lid dat zijn vierkante meters dak niet/nooit gaat gebruiken dit (voorlopig) in bruikleen geven aan een ander lid, die dan méér zonnepanelen kan installeren. Eveneens een kwestie van goede contracten tussen leden én de VvE. Ik heb daar als bestuurder goede ervaringen mee.

Over mijn post: er was geen bureau/ beheerder. Zou ook niet nodig zijn, mits.... 

Mijn indruk is dat een VvE als een aparte entiteit wordt gezien, niet alleen bij veel eigenaars maar ook in veel berichtgeving. Elke eigenaar is de VvE en als dat besef er is, zal veel niet tot een conflict komen, nee, men zal zich zelfs mede verantwoordelijk voelen voor de gemeenschappelijke ruimte. Zolang genoemd besef er niet komt wordt de energietransitie een conflict op zichzelf, ben ik bang. 

We hebben een appartementen complex met 180 app, wat er bij ons is gebeurd is dat Dreef beheer zonder toestemming van de VVE heeft aan gebouwd, kan dat zo maar?

@G.N  Bedankt voor je je bericht “Ja ik denk dat VEH hier beter op kan inspelen.
Misschien apart een magazine voor VvE ?”  Binnen VvE lidmaatschap zenden wij het bestuur per kwartaal een digitale VvE nieuwsbrief als aanvulling op het Eigenhuis Magazine. Realisatie van een Eigenhuis VvE Magazine zit nog niet in de planning. 

@G.N  @Alexander van Eigen Huis  VEH zou dan eerder kunnen inspelen om eigenaars mondiger te maken, want daar schort het mij veelal in.

“Als bewoner ben je een leek en afhankelijk van de deskundigheid van het VvE kantoor,...”  Nee, je bent eigenaar en vormt mede de VvE. Als een kantoor en/of bestuurder er een rommeltje van maakt (zelfs als  je dat denkt) , dan beleg je een vergadering en wordt het daar besproken.  Iedere eigenaar heeft evenveel macht binnen de VvE. Een kantoor en of bestuurder doet niets meer dan wat de eigenaars beslissen en wat er in de splitsingsakte of modelsplitsingsreglement  is voorgeschreven.

Natuurlijk is de praktijk weerbarstig en is het makkelijk als iemand de taken van de eigenaars overneemt. Zodra je echter afhankelijk wordt (gemaakt) door bestuurder en of kantoor, zijn de rapen vaker gaar.

@RobvB Het is gelukkig zo dat leden voor algemeen, fiscaal, bouwkundig en juridisch advies met de ledenservice kunnen bellen. De kracht van Vereniging Eigen Huis is de concentratie van veel kennis ten dienste van haar leden. Zijn er twijfels over de bekwaamheid van een beheerder, hoge kosten voor bepaald onderhoud of juridische vragen zoals de regels en bevoegdheden van het bestuur? Dan kunnen leden ons zeker bellen. Het mondiger maken van onze leden doen wij vooral door ze de juiste informatie te geven waarmee ze verder kunnen. Wat beheerkantoren betreft, ons laatste onderzoek gaf een ontluisterend beeld. 24% van de respondenten gaf aan zeer ontevreden te zijn. Reden voor ons om met enige praktische tips te komen: communiceren met de beheerder

Ik weet ook wel hoe een VvE zou moeten werken, Het grootste  probleem zit  in de VvE zelf. Het is al moeilijk om de jaarrekening, de balans, en de begroting te begrijpen. 
Sommige bewoners interesseert het onderhoud van het gebouw niet erg. Alleen als het om hun eigen belang gaat worden ze wakker. Hoe controleer je een aannemer. Je bent al blij als er één komt. En wat de besluitvorming betreft met 115 stemmen van de 3450 kom je niet zo ver..Het is gewoon niet makkelijk. Wie leest nu de splitsingsakte, het regelement en het HH, de agenda en de notulen? Hoe kom je met alle bewoners tot een goede besluitvorming. Concluderend, het is onwerkbaar. 

Wij wonen in een oud (beneden-)huis uit 1870. Er is 1 elektra, gas en water aansluiting. Geregeld in de splitsingsakte. Wij waren niet op de hoogte van de gevaren in deze vorm, met een investeringsmaatschappij die het bovenhuis kocht om de 3 lagen te verhuren.
Wij hebben goed contact met de bewoners. Maar met de eigenaar van het bovenhuis hebben we slecht contact; geen (verplichte) vergadering , niet jaarlijks, helemaal nooit. Hij zit in Spanje.
Ik wilde een eigen meterkast, en dan zouden enkel de 2 groepen uit de oude naar de nieuwe moeten worden overgezet. Maar hij verzette zich er tegen en gaf als antwoord: “Geef dan alle etages ook maar een meter.”
Wat zijn onze rechten als eigenaar van het benedenhuis? Geen?