Wonen in een appartement

Onze VvE Beheerder heeft ons laten weten dat op basis van de Wet Kwaliteitsborging Incassodienstverlening zij geen aanmaningen of betalingsherinneringen mogen (kunnen) versturen. Deze wet verplicht tot inschrijving in een register, het opleiden van medewerkers en het verplicht bijscholen van medewerkers. Dit alles leidt tot hogere kosten en onze beheerder heeft besloten dit uit te besteden aan een partij die wél voldoet aan de WKI. Gevolg is dat de beheerder zelfs geen betalingsherinneringen meer verstuurd maar na twee weken betalingsachterstand direct een mail verstuurd waarin de betaling uit handen wordt gegeven aan een derde partij met hoge kosten voor de eigenaar met achterstand als gevolg. Klopt dit wel dat volgens de WKI zelfs geen betalingsherinneringen meer mogen worden verstuurd?

Hoi allemaal, Ik vroeg me af hoe jullie de communicatie met jullie VvE-beheerder ervaren. Soms hoor je niks terug op meldingen of vragen, en als er wél iets komt, is het vaak vaag of zelfs onjuist: “we zijn ermee bezig” of “wordt opgepakt”, maar zonder concrete info, vervolgstap of zichtbare status. Wat vinden jullie het meest frustrerend in de communicatie met jullie beheerder? En hebben jullie manieren gevonden om daar zelf mee om te gaan? Ben benieuwd hoe dit bij anderen speelt. Hopelijk kunnen we zo samen ontdekken wat wél (beter) werkt.

In de splitsingsakte van ons appartementencomplex is opgenomen dat Modelreglement 1992 van toepassing is. In artikel 41, lid 2 van dat reglement staat: "De bestuurders worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde worden ontslagen.". In het huishoudelijk reglement van onze VvE staat echter: "Bestuursleden worden benoemd voor een periode van drie jaar. Onder een jaar wordt te dezen verstaan de periode tussen twee opeenvolgende jaarlijkse algemene ledenvergaderingen. De bestuursleden treden af volgens een door het bestuur op te maken rooster. Een volgens het rooster aftredend bestuurslid is onmiddellijk herbenoembaar." Deze bepalingen zijn in mijn ogen tegenstrijdig, maar het is mij niet duidelijk welke bepaling nu voorrang heeft en of de bepaling in het huishoudelijk reglement überhaupt geldig is. Op de website van Vereniging Eigen Huis staat de tekst: "Het huishoudelijk reglement moet in lijn zijn met de splitsingsakte en de wet. Staan er dus zaken in het huishoudelijk r

Private investeerders nemen steeds vaker VvE-beheerders over, maar de impact op appartementseigenaren en VvE’s is nog onduidelijk. Branchevereniging VvE beheerders waarschuwt voor mogelijke tariefsverhogingen. Heeft jouw VvE ervaring met een overname door een investeerder? Deel je ervaringen 👇🏻

hallo, ben lid van een vve waar 4 appartementen gebruik maken van blokverwarming. op het ogenblik wordt niet gemeten wie wat verbruikt, maar wordt het te betalen bedrag door 4 gedeeld. Volgens het splitsingsreglement zou dit zelfs naar breukdelen verdeeld moeten worden. Nu zegt de warmte wet volgens mij dat het verplicht is het daadwerkelijke verbruik van een bewoner te meten ‘tenzij dit niet kosten effectief is’. Mijn vraag is wat is kosten effectief, en hoe meet je anders wat iemand daadwerkelijk verbruikt aan wamte. Het verbruik is vrij hoog bij ons, maar iedereen claimt dat ze bijna niet stoken 8-). Alvast bedankt voor het mee denken, Ruud

Wij hebben als VVE op dit moment enkel een extern administrateur die de financiële zaken regelt. Wij merken toch meer ondersteuning nodig te hebben en willen ook zoveel mogelijk taken gaan uitbesteden. Kent iemand een goed beheerkantoor of extern bestuurder in regio Utrecht? Wij zijn een appartementencomplex met 13 appartementen.

Beste lezers, Na de ALV's gehouden aan het eind van 2024 viel het een aantal VvE leden op dat in Twinq de ‘Datum notulen’ op een paar dagen erna was gezet maar dat deze inhoudelijk dan nog niet in te zien was. De notulen werden een aantal dagen na de tweede gehouden ALV aan de leden verstuurd. Mijn vraag: mocht iemand bezwaar willen aantekenen tegen een besluit op de ALV, in dit geval op de eerst gehouden, dan kan dit dus niet omdat de notulen hiervan pas na de tweede, die drie weken erna gehouden was, bekend geworden zijn. Echter de wet zegt dat bezwaar binnen dertig dagen na bekend worden van de notulen moet worden ingediend. Volgens Twinq waren de eerste echter een aantal dagen na de eerste opgesteld. Het lijkt mij er op dat op deze manier tegenstanders van besluiten buiten spel worden gezet. Heeft iemand hierop een zienswijze? Klopt mijn vermoeden of zie ik het helemaal verkeerd? En hor zit dit met die ‘datum notulen’? Dank voor het lezen, Nev

N.a.v. klachten VvE’s versus bank(rekeningen.Wij zijn een een VvE van 2 eigenaren/3 woningen/1 kantoor.Hebben onlangs de bestuursfunctie van één van de twee eigenaren gewijzigd, hetgeen bij de (Rabo)bank op een oeverloos heen en weer gemail en gestuur van documenten neerkwam alvorens de zaak definitief geregeld was. Het openen van een spaarrekening is digitaal niet mogelijk. Daarvoor moeten we telefonisch contact opnemen. Hetgeen nog niet is gedaan vanwege het verschrikkelijke gedoe tijdens bovengenoemde wijziging. verder betalen wij voor onze zeer simpele VvE bankrekening alwaar maandelijks enkele bedragen automatisch worden op gestort en verder weinig tot geen afschrijvingen plaatsvinden verhoudingsgewijs maandelijks te hoge kosten!

Diverse VvE Beheerders maken gebruik van Twinq. Via Twinq kunnen bestuur en/of leden van VvE’s informatie raadplegen zoals bijvoorbeeld notulen van ALV’s, meerjarenplannen, gebouw gegevens, etc.). Ook de beheerder van onze VvE maakt gebruik van Twinq, maar slechts voor een klein gedeelte. Hoe makkelijk zou het zijn wanneer alle gegevens van de VvE, inclusief verslagen, gebouw tekeningen, huishoudelijk reglement, MJOP, etc. in een digitaal archief via Twinq te vinden is? Mijn vraag is nu: komt het door de beheerder dat wij dit niet kunnen zien of ligt het aan Twinq? Zijn er überhaupt VvE’s die zelf documenten kunnen uploaden naar hun Twinq omgeving? Of moet dit altijd door de VvE beheerder gedaan worden?

Goedemiddag allen, Voor een kleine VvE van 12 appartementen ben ik als bestuurder op zoek naar een nieuwe VvE beheerder. Heeft iemand positieve ervaringen met zijn/haar beheerder? Ik zou graag een aanbeveling willen voor een nieuw kantoor, wat voor mij/ons belangrijk is, is dat er een samenwerking is en dat de beheerders de juiste kennis en kunde in huis hebben om dit te doen.Zodat het werk uit handen genomen word en niet niet voor extra werk gezorgd word. Ik hoor heel graag van jullie.

Ons appartement heeft een badkamer met een centraal afzuigsysteem, de badkamer ligt aan de buitenkant van het appartement aan de zijgevel. Ivm vochtproblemen willen we graag een klein doucheraam plaatsen voor de ventilatie. Mag dit zomaar? De VVE heeft er verder geen problemen mee, naast het complex staan wel een woning. Ik heb de omgevingswetgeving er op nagekeken maar kan geen antwoord hierop vinden.

Wij wonen in een oud (beneden-)huis uit 1870. Er is 1 elektra, gas en water aansluiting. Geregeld in de splitsingsakte. Wij waren niet op de hoogte van de gevaren in deze vorm, met een investeringsmaatschappij die het bovenhuis kocht om de 3 lagen te verhuren.Wij hebben goed contact met de bewoners. Maar met de eigenaar van het bovenhuis hebben we slecht contact; geen (verplichte) vergadering , niet jaarlijks, helemaal nooit. Hij zit in Spanje.Ik wilde een eigen meterkast, en dan zouden enkel de 2 groepen uit de oude naar de nieuwe moeten worden overgezet. Maar hij verzette zich er tegen en gaf als antwoord: “Geef dan alle etages ook maar een meter.”Wat zijn onze rechten als eigenaar van het benedenhuis? Geen?

Ons appartementengebouw bestaat uit 5 woningen. Het heeft 2 beneden appartementen met een eigen ingang en 3 bovenwoningen met een gezamenlijke ingang. Nu is het bovenste middelste appartement door de eigenaar verhuurd aan een dame die er een nagelstudio heeft. De hele dag lopen en mensen in en uit en staat de toegangsdeur open. Dit geeft aan de andere boven bewoners geluidsoverlast maar ook overlast doordat iedereen zomaar in het appartementengebouw kan komen. Het wordt er onveiliger door. Kunnen wij als VVE hier iets aan doen? In de splitsingsakte staat dat deze ruimten uitsluitend zijn te gebruiken als woonruimte cum annexis.

Beste mensen, de notulen van onze laatste twee ALV's en die zijn opgesteld door een externe VvE beheerder vertonen significante afwijkingen met wat er zich in werkelijkheid heeft afgespeeld. Zodanig dat meerdere leden die aanwezig waren heel duidelijk het gevoel heeft dat er sprake is van manipulatie ten voordeel van het bestuur. En dan met name om kritiek de mond te snoeren. Nu was ten tijde van de ALV's een medewerkster van de externe beheerder als notulist aanwezig en deze moet dus afweten van de afwijking hierin met de werkelijkheid. En wij vragen onszelf af hoe wij hier het beste protest kunnen indienen. ​​​​​Dank voor het lezen, Nev

Vereniging Eigen Huis uitte haar zorgen over de gevolgen van de invoering van de Gasketelwet voor Verenigingen van Eigenaars (VvE's). Veel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) met collectieve rookgasafvoersystemen (CLV) staan voor flinke uitdagingen. Loopt uw VvE ook aan tegen de hoge kosten voor vervanging van de collectieve rookgasafvoer? Hoe gaat u daarmee om?

Beste mensen, De eerste ALV van onze VvE heeft reeds plaatsgevonden maar hierop konden toen geen rechtsgeldige besluiten genomen worden omdat er onvoldoende stemmen vertegenwoordigd waren. Voor de tweede ALV zijn alle bescheiden, inclusief de agenda van de eerste, opnieuw verstuurd. Het enig dat hierin is aangepast is de datum, tijdstip en locatie van de ALV. Er staan dus punten op die helemaal niet behandeld zullen worden. Alleen die van de stemming. Het betreft als het ware een ‘versnelde stemronde’. Waarover in de eerste ALV wél is gestemd zonder dat het op de agenda stond is een belang van een aantal VvE-leden. Besloten werd toen om dat belang te honoreren. Echter, dit staat NU ook niet als agendepunt op de agenda. Ik vraag me ten zeerste af of dit allemaal maar zomaar kan. De oude agenda gebruiken en hier tijdens de 2e ALV doodleuk alleen de onderwerpen van behandelen waarover gestemd kan worden. En hoe kan het dat er nu wél een punt wordt behandeld dat helemaal niet (het belang v

Hi - wij zijn een kleine VvE in Amsterdam centrum bestaande uit 6 appartementen, en onze huidige VvE beheerder heeft het contract opgezegd per 1-1-2025. We hebben met een aantal van de eigenaren een aantal alternatieve beheerders aangeschreven, daar hebben we een selectie uit gemaakt op basis van de respons en offertes, en met een drietal uit die selectie een kort kennismakingsgesprek gehad. In principe kunnen we uit deze drie een keuze maken: ze bieden nagenoeg gelijke diensten en conform wat wij willen. Er is wel een aanzienlijk verschil in de kosten: van € 1000 tot € 2200 per jaar. Mijn vraag is of wij onze "shortlist" ergens kunnen toetsen, ofwel zijn er goede of juist slechte ervaringen met een van deze 3 partijen? Met vriendelijke groet, Joost van de Wiel

Heeft iemand tips en/of goede ervaringen voor VvE Beheerder die met name ook technisch/bouwkundig beheer kan bieden? Voor kleine VvE (4 appartementsrechten, waarvan 1 bedrijfsruimte), start vanaf 1 januari 2025. Bij voorbaat dank!

Hoeveel wordt uitgekeerd bij een opstalverzekering voor keuken, badkamer, stuckwerk ect? Ik heb een appartement en het bestuur van de VvE is van plan om een nieuwe VvE verzekering af te sluiten. In de VvE vergadering moet ik daar over stemmen. Er is nu een kans dat mijn appartement door de opstalverzekering van de VvE niet goed verzekerd is omdat ik beduidend duurdere keuken, badkamer en vloeren heb dan de andere appartementen. Dat laatste is nu hopelijk geen probleem want dat heb ik zelf bij verzekerd via mijn inboedelverzekering. Echter er komt nu de vraag hoeveel wordt er door de VvE opstal-verzekering uitgekeerd voor badkamer, keuken en vloeren indien alle appartementen afbranden? Is hier een algemeen geldende norm/afspraak voor of verschild dit per verzekering? Als ik weet hoeveel de ik uitgekeerd krijg weet ik ook hoeveel ik moet bijverzekeren. Vraag 1: Waarvoor moet ik mij eventueel bijverzekeren keukenkasten, keukenapparatuur, keuken tegels (vloer, muur), bad, douche, wastafel

Beste mensen, ons bestuur ( MR 1992) gaat er prat op onbezoldigd te werken. En stelt dat bestuurlijk gezien er een verschil is met een bezoldigd bestuur. Ik ben wat aan het zoeken geslagen maar kan hier eigenlijk niets duidelijks over vinden. Ik vraag me namelijk af of dit wel zo is. Kan iemand mij uitleggen hoe dit zit en als het klopt wat het bestuur zegt, wat dan het verschil tussen die twee is? Dank voor het lezen, Nev

De flat heeft blokverwarming. Sommige bewoners hebben de VvE gevraagd om een app om energieverbruik te bekijken. De VvE beheerder heeft daarna een abonnement voor de hele flat afgesloten, namelijk de Energiecoach van Techem. Niet alleen wil ik deze app niet gebruiken (ik verbruik weinig), ik kan hem niet eens gebruiken omdat ik thuis of op mobiel geen internetabonnement heb! Techem en de VvE beheerder geven aan dat ik toch moet blijven betalen voor een abonnement op deze ongewenste app omdat het alleen voor de hele VvE afgesloten kan worden. Dat slaat toch nergens op? Kan ik hier wat tegen doen?

Beste mensen, In het HHR staat een incassoprocedure. Echter op de nieuw te houden ALV wordt een zogenaamd Incassobesluit voorgesteld. Ik heb beide eens vergeleken (en hieronder geplaatst) maar weet eigenlijk niet zo veel over dit onderwerp. Wel weet ik dat voor wijziging van het HHR veel meer stemmen (MR 1992) noodzakelijk zijn dan voor een ALV besluit. En ook lijkt me dit nieuwe besluit simpeler van tekst maar wel met breder werkgebied. Toch vindt ik het vreemd want welke is nu geldig (er staat nergens dat dit een wijziging van het HHR betreft)? HHR: a. Indien een appartementseigenaar de betaling van zijn of haar maandelijkse bijdrage, genoemd in artikel (geanonimiseerd), niet volledig en op tijd nakomt, zal de beheerder de in gebreke zijnde eigenaar binnen tien dagen een schriftelijke herinnering sturen. b. Indien naar aanleiding van de herinneringsbrief geen volledige betaling volgt, stuurt de beheerder een aanmaningsbrief naar de in gebreke zijnde eigenaar. De eigenaar dient binnen

Beste mensen, De Vve beheerder van mijn VvE heeft onlangs per email laten weten dat halverwege november 2024 er een ALV gehouden zal worden. En via het portaal van deze club is de agende nu bekend gemaakt (het lijkt erop dat deze online nog aangepast kan worden) Het valt op dat een groot aantal onderwerpen die door mij en andere VvE leden rond de tijd van de kennisgeving ter agendering waren ingediend hier nu niet specifiek staan vermeld. Wel staan er in de agende twee zinnen die gaan over agendering: -Mededelingen en of ingekomen stukkenDe eigenaren kunnen 14 dagen voor de dag van de vergadering ingekomen stukken toesturen met het verzoek om deze ter besluitvorming te behandelen tijdens de ALV. -Vaststellen agendaAan de vergadering wordt gevraagd de agenda vast te stellen. Nu ging ik er altijd van uit dat een agenda voor de ALV voordien (volgens MR 1992 - 14/15? dagen) compleet diende te zijn. En eigenlijk tijdens die termijn van 14/15 dagen ook niet meer echt gewijzigd kunnen worden.