Vereniging van Eigenaars (VvE)

Ons appartementencomplex heeft een galerij. Er zijn bewoners die planten in potten plaatsen op de galerij. Wel allemaal aan één kant.Vraag: is er regelgeving over het plaatsen van bakken op een galerij. Ik denk speciaal aan de veiligheid. Ons huishoudelijk reglement vermeld hier niets over. 

Wie heeft ervaring met de betaling van schadeherstel door de VvE, wanneer de oorzaak van de schade buiten het privégedeelte ligt? In ons geval betaalt de verzekeraar niet omdat het een niet-gedekte lekkage zou zijn (regenwater).Is het volgende artikel dan van toepassing: MR 1992 art. 21.1? (2017-32.1) en moet de VVE onmiddellijk betalen en ook los van de vraag wie aansprakelijk is?Mijn vragen als art. 21.1 geldt:Wie bepaalt de hoogte van de schade nu de verzekeraar geen schade-expert stuurt? Mag de VvE daarvoor een eigen schade-expert inschakelen, wel na overleg met de eigenaar? Moeten de leden (ALV) toestemming geven voor de uitbetaling die boven het bestuursmandaat ligt?

Heb je wel eens onenigheid (gehad) binnen je VvE? Of het nu gaat om achterstallige servicekosten, geluidsoverlast of andere kwesties: hoe ging je hier mee om?Deel je tips in de reacties hieronder 👇

Ons appartementencomplex van 2007 heeft een ondergrondse parkeergarage waar de hemelwaterafvoeren doorheen lopen. Tijdens een hevige stortbui is het al een paar keer gebeurd dat deze afvoeren het niet aan kunnen en op verschillende plaatsen open springen, met alle gevolgen van dien. De verhuurder van de garage, die het grootste aandeel van onze VvE vertegenwoordigt, is op de hoogte van dit probleem en heeft wat lapmiddelen toegepast, maar komt niet met een concrete oplossing. Dit geldt ook voor onze gemeente.Ik zie de bui alweer hangen!Wie heeft er een soortgelijke ervaring en mogelijke oplossingen?

Goedenavond,I.v.m. onoverkoombare onenigheden in ons appartementencomplex (9 woningen) is er dringend behoefte aan inschakelen van een beheerskantoor, voorlopig inclusief bestuursfunctie.Graag uw ervaringen/recensies over kantoren in de regio Zutphen/Achterhoek.

We zijn op zoek naar de best passende NL spaar/disconto rekening ivm voorlopig overschot van de reserve. Bijvoorbeeld 3 jaar vast op disconto. Heeft iemand al onderzoek gedaan? Hoor graag of we voor 3 jaar vast boven de 2% kunnen komen op de zakelijke VVE rekening. vr.gr. G.

Welke veiligheids-afspraken en maatregelen zijn er nodig voor een VvE-bestuur? Denk aan centraal uitschakelen stroom en ventilatie in het gebouw, ontruimingsprocedures. 

Meerdere jaren achter elkaar laat onze VvE een MJOP maken. Elke keer als een MJOP wordt gemaakt, ontvangen de leden een 10-Jarenoverzicht met totalen op een hoog niveau. Het is mij opgevallen dat zelf op dit hoge aggregatieniveau de geprognotiseerde uitgaven meer dan 10% verschillen van een vorige uitgave. Nu zou je kunnen stellen, dat de oorzaak het prijsniveau is of omdat het over tien andere jaren gaat, maar daar heb ik rekening mee gehouden! Ik heb het vermoeden dat de oorzaak ligt in de mij onbekende mutaties die de technisch beheerder uitvoert.Vraag: wie heeft er nog meer de ervaring dat elkaar opvolgende 10-Jarenplannen onverklaarbare verschillen opleveren? Constateerde je ook dit soort verschillen, heb je de oorzaak kunnen vinden? Zo ja, wat was dan de oorzaak? Kreeg je inzicht in de aangebrachte mutaties van het MJOP-systeem? Zo neen, waarom niet? PSIn gedachten voer ik de volgende exercitie uit: de Kascommissie controleert de jaarrekening, maar

Sinds 2 maanden woon ik voor het eerst in een appartement. De vorige eigenaar van mijn appartement is nog steeds eigenaar van de bovenste 2 verdiepingen. Hij had voorheen dus geen vve-plicht. Het starten van onze vve, 2 eigenaren, verloopt moeizaam. Hij had een beheerder gevonden maar deze reageert erg traag en de mailtjes raken zoek. Nu na 2 maanden nog steeds niets. Het hele vve is mij onbekend. Ik wil best actie ondernemen, maar ik weet niet waar te beginnen. Het googlen hierover is ook niet helder. De irritaties beginnen bij mij op te komen, nadat de andere eigenaar mijn 2 laatste emails niet beantwoordt. Is er een betrouwbare vve beheerder bekend bij jullie waar ik een afspraak kan maken en persoonlijk langs kan gaan. Is er een stappenplan ?Woonplaats Rotterdam west

Beste mensen,binnen 'mijn' VVE van een groot aantal appartementen kunnen eigenaren in de VVE website (eigenlijk van de beheerder) hun contactgegevens afschermen. Dit is doorgaans geen probleem want binnen ons complex kun je natuurlijk gewoon naar de brievenbus lopen om de juiste adressering vast te stellen. Maar voor appartementen die verhuurd zijn is dit natuurlijk niet mogelijk. Dit is nu een probleem omdat er sprake is van overlast door huurders van dat appertement waarvan de beheerder en het bestuur er maar niet in slagen dit op te laten houden. Je zou de houding van hen conflictvermijdend kunnen noemen en nu is het idee van een aantal buren van de overlastgevers om een advocaat naar de appartements eigenaar een brief te laten sturen. (de overlast duurt nu al jaren en alle overlegmogelijkheden lijken uitgeput) Doel is stoppen van de overlast maar ook als een aanklacht tegen het bestuur/beheerder. Eerst een heel 'gevecht' aangaan dat deze doet wat deze volgens het huishoud

Ik woon in Delft met veel genoegen in één van de 500 appartementen van deze architecten. Van deze architecten zijn op meerdere plaatsen in Nederland vrijwel identieke flats gebouwd en ik heb ze gezien in Maassluis en Amersfoort.Ik zou graag in contact komen met bewoners die wonen in een van de appartementen van deze architecten. Kenmerken van deze gebouwen zijn:1. er is geen galerij, maar altijd portiekwoningen, waarbij vaak elk portiek twee liften heeft;Aan de kant van de woonkamer/slaapkamer is een groot balkon en een smal balkon (om zelf ramen te kunnen zemen); aan de andere zijde van het appartementsgebouw is de toegang tot de portieken en de bergingsgangen; aan deze zijde vallen vooral de grote elementen op met “uitgewassen grind”; Aan de kopse kanten van het gebouw zijn er altijd 4-kamerwoningen. De tussenwoningen zijn als basis ook 4-kamerwoningen, maar bij de bouw kon gemakkelijk één van de kamers a

Tot nu toe wordt er vooral gediscussieerd over alleen het MJOP. Dat is begrijpelijk omdat het MJOP voor vele gezonde VvE’s de basis is voor de jaarlijkse storting Onderhoudsreserve.Op internet vind ik dat het MJOP een belangrijke relatie heeft met de “conditiemeting”. Zie: https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/mjop-meerjarenonderhoudsplan/#:~:text=In%20de%20conditiemeting%20staat%20namelijk,waarin%20de%20bouwdelen%20nu%20verkeren. wie heeft er ervaring met deze conditiemeting?

Als VvE hebben we enkele jaren geleden de MJOP vastgesteld. Als ik het goed begrijp moeten de werkzaamheden uitgevoerd worden in het jaar dat ze opgenomen staan in de MJOP. Nu geeft het bestuur aan dat de technische commissie elk jaar bekijkt of de werkzaamheden wel nodig zijn. Mijn vraag is of dit mag. Tijdens de VvE vergadering is namelijk de MJOP aangenomen. Helaas constateer ik nu dat werkzaamheden niet of te laat worden uitgevoerd met alle gevolgen van dien. 

De jaarlijkse reguliere uitgaven van onze VvE zijn ongeveer even hoog als de som van de projecten die op basis van het MJOP worden uitgegeven. De reguliere uitgaven worden namens de ALV gecontroleerd door de Kascommissie. Maar het MJOP, waarvan de projecten zijn afgeleid, wordt niet gecontroleerd! Dat lijkt mij onjuist, omdat hiermee de opsteller van het MJOP, in ons geval de Technisch Beheerder, min of meer de vrije hand heeft.  Het jaarlijks geproduceerde 10-Jarenplan is op zo’n hoog niveau getotaliseerd, dat controles door leden niet mogelijk zijn. Er bestaat wel een 10-Jarenplan op projectniveau, doch dit wil het bestuur niet aan leden geven om uitvoerders niet inde kaart te spelen. Hoe kan nog wel het MJOP gecontroleerd worden, zodat leden vertrouwen krijgen in zo’n MJOP?

Verenigingen van Eigenaars (VvE's) vinden het lastig om hun parkeergarage geschikt te maken voor elektrisch rijden en alle bewoners te laten investeren. Dit terwijl het aantal elektrische auto’s sterk toeneemt. Wat is jouw ervaring met het aanleggen van laadpalen? Deel die hier 👇🏻 

Binnen ons appartementencomplex worden een aantal woningen verhuurd door een woningbouwcorporatie.Onlangs constateerden wij dat er, door huurders, sleutelkluisjes zijn geplaatst. De kluisjes zijn bevestigd bij de ingang van ons complex maar ook op de galerij.  Er is nooit overleg geweest met het bestuur. Volgens de akte van splitsing (1992) mag er zonder toestemming niets bevestigd worden aan de buitengevel, zonder toestemming van de VvE.Mijn vraag is: hoe gaan andere VvE's om met het plaatsen van sleutelkluisjes.

Ik heb een nieuwbouwappartement met eigen parkeerplaats. Via het bouwbedrijf ook een laadpaal laten plaatsen zodat ik bij oplevering direct mijn auto op mijn eigen plaats kon opladen. Tot zover ging het goed. Sinds december 2023 kan ik laden op mijn eigen parkeerplaats. Tot op heden heb ik echter nog niets terug kunnen vinden van extra stroomkosten bij mijn energieleverancier, dus toch maar eens een gesprekje aangeknoopt met de buurman. Die vertelde dat de stroom via de VvE wordt geleverd en dat we eens per jaar worden afgerekend voor het opladen van de auto. Eens per jaar? Via de VvE? Ik hoor allemaal nieuws. Ik heb geen idee welke tariefafspraken de VvE heeft, wat zij betalen voor stroom, en eens per jaar betekent dat ik nogal wat moet reserveren. Ik heb een prettig energiecontract bij Engie, heb mijn voorschot op mijn laadpaal aangepast, van deze voorwaarden wist ik niets. Ik weet ook niet of ik het hiermee eens kan zijn. Van de beheerder hoor ik dat ik tot de vergadering moet wa

dag Allen.Een van de 25 bewoners van ons app complex is na een val hulpbehoevend geworden en vraagt om aanpassing van 3 toegangsdeuren tot het complex. Deze zouden automatisch gemaakt moeten worden icm intercom. Bestuur snapt het verzoek, echter minimaal 10000 euro excl btw is niet beschikbaar en eerstvolgende ALV is in april. Zou iemand dit ook zelf mogen bekostigen? Heeft iemand ervaring met zo,n specifieke aanpassing?

Wij hebben een lid in ons VvE bestuur waar wij (meerderheid van de VvE leden) z.s.m. “vanaf” willen.De ALV is een maand geleden al geweest.Moet dit in een vergadering, of kunnen we deze persoon aanschrijven als VvE leden?

Beste community leden, Mijn huidige VVE-beheerder levert onvoldoende kwaliteit. Op mails wordt niet gereageerd, door de telefoon wordt geadviseerd te mailen, vergaderingen plannen duurt maanden, jaarrekeningen worden niet conform modelreglement opgesteld en termijnen van offertes verlopen. Kortom: tijd voor een nieuwe beheerder. Van VVE-beheerders in (de regio) Den Haag zijn de meeste recensies op google slecht. De enkele beheerders met goede recensies nemen geen nieuwe VVE’s aan, omdat ze (terecht) voor kwaliteit garant willen staan. Wie kent een goede VVE-beheerder (administratief, financieel en technisch voor spoedgevallen en lange termijn) voor een kleine VVE (3 appartementen)? Tips zijn welkom. Ik ben benieuwd!

Als er een voornemen ligt om de verdeling van de bijdrage voor VVE op een andere manier te doen dan voorheen is vastgelegd in de splitsingsakte, heeft dit dan invloed op de verkoopwaarde van een appartement?(nu is het b.v. berekend naar afmeting van de appartementen waarbij de grootste woningen 3 x het bedrag betalen van een kleiner appartement.) 

Wij zijn met 9 appartementen klein en hebben slechte ervaringen met onze huidige Vve beheerder en daarbij behoorlijke verhoging in kosten ontvangen per 2024. We zijn aan het onderzoeken of we het zelf kunnen gaan doen, via een administratiekantoor of op zoek zullen moeten gaan naar een nieuwe Vve beheerder. We doen al veel zelf met de bewoners. Ik hoor heel graag ervaringen, tips en tricks etc. Alvast bedankt!

Onze VVE is opgericht in 1970 nadat de eigenaresse de 3 appartementen uit 1930 heeft gesplitst en daarna verkocht.Appartement 1 is de beneden woning met privé voor- en privé achter tuin.Welke alleen door mij in gebruik is.Appartement 2 is de woning op de 1e etage met een privé balkon.Welk balkon alleen in gebruik en toegankelijk door de eigenaar van de 1e etage.Het balkon is niet inpandig maar steekt uit de gevel.Appartement 3 is de bovenste woning met een privé balkon.Dit balkon is alleen in gebruik en toegankelijk door de eigenaar van de 2e etage.Het balkon is niet inpandig, maar steekt uit de gevel.In de splitsingsakte is wat betreft als de kosten van onderhoud door de VVE vermeld : de kosten van het dak, de goten en buitenlozingen, grondleidingen en buitengevels.  Verder niets vermeld over de kosten qua onderhoud andere zaken anders dat de kosten welke niet onder de kosten van de VVE vallen, geheel voor eigen rekening van de

Onze jaarafrekening voor energie vertoont een forse stijging over 2023. Eén oorzaak  van de verhoogde kosten is de verhoging van de kosten voor netbeheer/transportkosten: ca. €1000.Een andere oorzaak, niet vermeld op de afrekening, is dat saldering op basis van de maandelijks variërende prijzen is gedaan. In de zomer kregen wij veel minder terug  voor een kWh in euro’s dan wij betaalden in de dure wintermaanden voor elke kWh. Er worden bij ons dus geen kWh weggestreept maar kosten verrekend elke maand opnieuwMag een energiebedrijf de maandprijs gebruiken om te salderen bij een VVE?Ik begrijp dat een rechter een aantal energiebedrijven verboden heeft saldering op andere dan jaarbasis te doen, voor consumenten. En de prijs voor meerverbruik (meer dan de panelen ‘over’ hebben) is dan een gemiddelde over het jaar. Ik las dat de periode van een jaar niet in de wet staat, maar dat de verplichting om de jaarbasis te gebruiken (dan moet dat wel wegstrepen van kWh zijn)

Dear Community,I can understand that this might require a legal review to confirm, but hoping to get guidance with the following situation. I live in 1 of 3 apartments under the same VVE. I am living on the top floor with a 5/13 share. Our previous VVE beheerder was...terrible and lead to us having issues in our homes, now having to urgently do repairs because they were not taken seriously. I having been suffering from leakages for months coming from my roof (which has a small wooden terrace on top, am claiming that the costs for repairing or redoing the roof should be for the VVE. Our akte says the following: “het onderhoud, herstel en vervanging van de terras gelegen op de eerste en derdeverdieping met het daaronder gelegen dak, komt geheel voor rekening van de -eigenaar(s) die daar gebruik van maakt/maken.” My interpretation is that the ‘met het daaronder gelegen dak’ is w